woensdag 19/09/2018

Top Header

Talen

Tweede verblijf in Portugal: waarop moet u letten?

Head of Estate Planning Luxembourg

Na Spanje neemt onze expert Estate Planning vastgoed in Portugal onder de loep. Hij gaat dieper in op alle aspecten die bij de aankoop van een tweede verblijf belangrijk zijn.

Wat u zeker moet weten:

  • Vanuit juridisch standpunt gebeurt de aankoop via de ondertekening van een notariële aankoopakte of door een contract dat werd geauthenticeerd door een advocaat.
  • De aankoop van een onroerend goed wordt geregistreerd bij de fiscale administratie, die u een fiscaal identificatienummer zal bezorgen en voor de niet-Portugese ingezetenen een vertegenwoordiger zal aanduiden die in Portugal is gedomicilieerd.
  • Wanneer de eigenaar een onroerend goed in zijn bezit heeft, is hij onderworpen aan de gemeentelijke onroerendgoedbelasting.
  • Hoewel de schenking van een onroerend goed door een Belgische fiscaal ingezetene aan zijn kinderen die ook Belgische fiscaal ingezetenen zijn in België niet wordt belast, is de situatie anders voor Franse fiscaal ingezetenen.
     

Een boomende markt

Portugal is een bestemming die steeds populairder wordt: het is een mooi land met aantrekkelijke architectuur, een bescheiden levensduurte, een zonnig klimaat en gemakkelijk bereikbaar. Dat verklaart waarom buitenlanders steeds meer interesse tonen voor de aankoop van onroerend goed in Portugal (ongeveer 25% van de verkopen gedaan in 2017). De Portugese markt heeft ook geprofiteerd van een interessant fiscaal stelsel voor niet-ingezetenen, de 'golden visa'1 en van andere fiscale voordelen bij de aankoop.

Hoewel de prijzen van residentieel vastgoed in Portugal in de lift zitten (10,48% in 2017), blijven ze nog steeds aantrekkelijk voor buitenlanders, indien we dit vergelijken met de prijzen die ze betalen in hun hoofdverblijfplaats. Bij wijze van voorbeeld: hoewel de gemiddelde prijs per m2 in Lissabon2 gestegen is met 36,92% in december 2017 ten opzichte van december 20163, blijft de gemiddelde prijs 2.796 euro. Een enquête4 wijst uit dat de vastgoedprijzen in Portugal de komende vijf jaar zouden blijven stijgen met zowat 6% per jaar.

Alvorens u de primeiro passo5 zet , is het nuttig om stil te staan bij de juridische en fiscale gevolgen van de aankoop van een tweede verblijf in Portugal.
 

Op juridisch vlak

En wat als u op slag verliefd wordt op die ene droomvilla? In Portugal kunt u in de praktijk snel eigenaar worden. Maar het verdient aanbeveling om op voorhand de juridische gevolgen van uw aankoop goed te bestuderen. Het best neemt u contact op met het Kadaster6. Daar verneemt u de identiteit van de eigenaars. De eigendomstitel zal bovendien ook vermelden of er hypotheken zijn die het vastgoed in kwestie bezwaren.

Het is gebruikelijk dat de koper een aankoopbelofte ondertekent7 met de verkoper. Er wordt een voorschot (‘arrhes’) overeengekomen dat doorgaans 10 tot 20% van de aankoopprijs bedraagt.

Indien de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, zal de koper in het algemeen recht hebben op het dubbele van het bedrag dat hij als voorschot heeft gestort. Indien de koper daarentegen zijn verplichtingen niet nakomt, dan mag de verkoper de arrhes behouden.

Een aankoop gebeurt via de ondertekening van een notariële aankoopakte of door een contract dat werd geauthenticeerd door een advocaat8. Hoewel deze akte de eigendomsoverdracht bevestigt, is het slechts na de inschrijving in het kadaster dat de aankoop tegenstelbaar zal zijn ten overstaan van derden.

Bij de aankoop van een onroerend goed in Portugal worden de makelaarskosten gedragen door de verkoper.

 

Op fiscaal vlak

  • Rechtstreekse aankoop

De aankoop van een onroerend goed in Portugal zal worden geregistreerd bij de fiscale administratie, die u een fiscaal identificatienummer zal toekennen en voor de niet-Portugese ingezetenen een vertegenwoordiger zal aanduiden die in Portugal is gedomicilieerd.

De aankoop van een onroerend goed brengt aankoopkosten met zich mee: de Gemeentelijke Belasting op de overdracht onder bezwarende titel9 ('IMT') die 6% bedraagt (boven de 550.836 euro) voor de enige maar niet permanente woonplaats. Daarnaast is er ook een zegelrecht van 0,8%. Indien de aankoopwaarde hoger is dan de kadastrale waarde, dan zal de eerste waarde de belastbare basis vormen.

Er kunnen notaris- of advocatenkosten worden aangerekend bovenop de aankoopkosten die in de praktijk zelden, alle kosten samengeteld, meer dan 8% van de aankoopprijs bedragen.

  • Rechtstreeks bezit

De eigenaars van onroerend goed in Portugal zijn bovendien onderworpen aan de gemeentelijke onroerendgoedbelasting10  ('IMI') die op 31 december van elk jaar moet worden betaald. Het jaarlijkse tarief ligt afhankelijk van het geval tussen 0,3% en 0,45% (stedelijke eigendommen), tot 0,8% (landelijke eigendommen).

Bovendien is er een bijkomende IMI indien de totale fiscale waarde van de onroerende goederen die worden aangehouden in Portugal hoger ligt dan 600.000 euro (plafonds onder bepaalde voorwaarden verdubbeld voor gehuwde koppels), waarbij het percentage dat wordt toegepast 0,7% bedraagt op het bedrag hoger dan 600.000 euro. Indien het vastgoed een waarde heeft van meer dan 1.000.000 euro zal een tarief gelden van 1% voor het bedrag dat hoger ligt dan 1.000.000 euro.

Voor de IMI en bijkomende IMI bedraagt de belastbare basis de kadastrale waarde die werd geregistreerd door de fiscale autoriteit (de overeenstemming hiervan met de reële waarde hangt af van het concrete geval).

  • Bij de overdracht

De overdracht van een onroerend goed in Portugal kan gebeuren middels een verkoop, maar ook via een schenking of bij een overlijden.

  • De verkoop

Ingeval een onroerend goed wordt verkocht dat toebehoort aan een Portugese niet-ingezetene, zal de meerwaarde op het vastgoed, op basis van de meeste fiscale conventies, belastbaar zijn in Portugal tegen een forfaitair percentage van 28%. Net zoals voor huurinkomsten stelt de belasting op de meerwaarde van Portugees vastgoed de belastingplichtige niet per se vrij van aangifte in zijn inkomstenbelastingaangifte in zijn land van verblijf, hoewel het hier gaat om een vrijgesteld inkomen.

  • De overdracht onder kosteloze titel (schenking-erfenis)

In Portugal zal de schenking van een eigendom gelegen in Portugal niet leiden tot de heffing van een belastbare meerwaarde.

De schenking zal daarentegen wel onderworpen zijn aan een zegelrecht dat moet worden betaald door de begunstigden van de schenking. Indien de schenking gebeurt door de ouders aan hun kind of tussen echtgenoten, dan geldt een belastingpercentage van slechts 0,8%, tegenover 10,08% indien de begunstigden geen afstammelingen zijn van de schenker.

De belastinggrondslag voor het zegelrecht wordt bepaald door het kadaster van de Portugese fiscale administratie.

Hetzelfde stelsel is van toepassing bij overlijden, behalve de belasting van 0,8%, die niet van toepassing is in dat geval.

Het is echter ook belangrijk om de impact te bestuderen van een overgang in het land van de schenker/overledene of zelfs van de begunstigde. Terwijl de schenking van een onroerend goed door een Belgische fiscaal ingezetene aan zijn kinderen die ook Belgische fiscaal ingezetenen zijn in België niet wordt belast, is de situatie helemaal anders als u een fiscaal ingezetene van Frankrijk bent.

In dat geval wordt uw volledige vermogen belast in Frankrijk en betaalt u schenk- of erfenisbelasting indien de schenker of overledene zijn verblijfplaats heeft in Frankrijk op de datum van de overgang (schenking-overlijden). Hetzelfde geldt indien de schenkers of erfgenamen in Frankrijk hun verblijfplaats hebben op de datum van de overdracht en gedurende meer dan zes jaar in de loop van de tien laatste jaren die voorafgaan aan de overgang.

Een droomvilla op het oog? Laat u dan zeker bijstaan door ervaren experts. Zij zijn vertrouwd met de gevolgen van uw aankoop en zorgen ervoor dat u uw aankoop in alle vertrouwen kunt doen.

 

-------

1. Verblijfsvergunning voor de investeringsactiviteit in Portugal.
2. 
Volgens de vereniging van vastgoedprofessionals en -tussenpersonen in Portugal (APEMIP).
3. 
In dezelfde periode zijn de prijzen gestegen met 23,67% in Porto en met 18% in Faro.
4. 
Volgens de enquête Portuguese Housing Market Survey die werd uitgevoerd door het RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors).
5. 
Eerste stap
6. Conservatoria do Registro Predial.
7. Contrato promessa de compra e venda.
8. Advogados ou Solicitadores.
9. Imposto Municipal sobre a transmissao onorosa de imoveis.
10. 
Imposto Municipal sobre Imóveis.
 

Mail