vrijdag 17/08/2018

Top Header

Talen

Tweede verblijf in Spanje? Hierop moet u letten

Estate Planning Luxembourg

Het staat vast: u wilt vastgoed kopen in Spanje. Of het misschien zelfs overdragen. Onze expert in Estate Planning wijst u op enkele bijzonderheden.

 

 

 

Wat moet u onthouden?

  • Juridisch gezien, is het ondertekenen van een voorlopige verkoopovereenkomst of een verkoopbelofte in Spanje niet verplicht.
  • Het belastingstelsel is er een regionale materie.
  • Bij de verkoop van onroerend goed wordt de meerwaarde ervan, op basis van het merendeel van de belastingverdragen, er belast tegen een vast tarief van 19%.
  • Spanje heeft geen belastingverdragen met andere landen ondertekend voor wat schenkingen betreft. De schenking van een in Spanje gelegen vastgoed is daardoor onderworpen aan het Spaanse belastingstelsel.
  • De berekening van de successierechten hangt van vele factoren af, zoals  de exacte waarde van de erfenis die de erfgenaam krijgt, de graad van verwantschap tussen de overledene en de erfgenaam, de leeftijd van de erfgenaam en de vermogensomvang van de erfgenaam voor het openvallen van de nalatenschap.

Geliefde bestemming
Spanje is een geliefde vakantiebestemming voor zowel Belgen, Fransen als Luxemburgers.
Ook Belgen die vastgoed willen kopen in het buitenland, verkiezen Spanje boven Frankrijk en Italië. Vandaag bezitten maar liefst 380.000 Belgen er een tweede verblijf. Dat aantal zal vermoedelijk nog stijgen. Volgens de cijfers van de vereniging van Spaanse notarissen was 10% van de buitenlandse vastgoedkopers in 2016 namelijk Belg1.

Maar ook de Fransen weten de Spaanse zon te waarderen. In 2016 brachten 12 miljoen Fransen er hun vakantie door. De Engelsen zijn weliswaar de absolute kampioen in het kopen van vastgoed in Spanje2. Maar ze worden door de Fransen op de hielen gezeten. De Luxemburgse gezinnen die hunkeren naar een eigen stek in het buitenland,  hebben een minder uitgesproken voorkeur. De ene keer haalt Frankrijk het op Spanje, de andere keer is het andersom.

Wat wijst erop dat die trend zal aanhouden? De internationale conjunctuur is momenteel erg gunstig voor bestemmingen aan de Middellandse Zee. Spanje had tussen 2007 en 2014 te kampen met een diepe economische en vastgoedcrisis. In de nasleep daarvan zijn er nog tal van buitenkansjes met af en toe stevige kortingen.

Wilt u in Spanje uw slag slaan op de vastgoedmarkt? Dan zal u dat met de nodige omzichtigheid moeten doen. De lokale wetgeving kan er namelijk sterk afwijken van die in eigen land.

Juridische verschillen
Laten we beginnen met het eerste belangrijke verschil: het ondertekenen van een voorlopige verkoopovereenkomst of een verkoopbelofte is in Spanje niet verplicht. Partijen die toch zo een document ondertekenen, doen dat meestal onderhands. Een dergelijk onderhands document is niet onderworpen aan vormvoorwaarden.

Ook om een voorschot te betalen, moet u meestal niet bij een notaris langsgaan. Als de koper zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, dan bepaalt het Spaanse Burgerlijk Wetboek dat de verkoper het voorschot mag houden. In het omgekeerde geval moet de verkoper aan de koper een bedrag betalen dat gelijk is aan het dubbele van het voorschot.

In Spanje bestaan er geen specifieke maatregelen om consumenten te beschermen die een hypotheek aangaan voor een vastgoedaankoop.  In Frankrijk is dat bijvoorbeeld wel het geval dankzij de wet Scrivener.

De notaris vervult in Spanje ook een andere rol. Bij de voorbereiding van de authentieke akte waarin de aankoop wordt geregeld, bestaat zijn opdracht erin om

  • binnen een termijn van maximum tien dagen voor de ondertekening van de akte de nodige informatie in te winnen voor de inschrijving in het vastgoedregister;
  • het vastgoed te identificeren bij het kadaster, en het elektronisch kadastrale attest op te vragen;
  • te checken of de huidige eigenaar zijn verplichting om gemeentebelasting te betalen, is nagekomen;
  • na te gaan of de aankoopprijs effectief werd betaald (het geld hoeft zelfs niet eerst op de bankrekening van het notariaat te worden gestort).


De rol van de Spaanse notaris is dus beperkter dan die van zijn Franse, Belgische en Luxemburgse confraters. Hij moet zich immers enkel baseren op de gegevens die in het Spaanse vastgoedregister zijn ingeschreven ("de identiteitskaart” van het onroerend goed). Hij hoeft voor de rest niets te onderzoeken met betrekking tot het vastgoed.  Wat er in het vastgoedregister niet is opgenomen, bestaat dus niet voor derden. Hoe vermijdt u, als koper, om een kat in een zak te kopen? Het is een absolute aanrader om u niet alleen door een plaatselijke notaris, maar ook door een Spaanse advocaat te laten bijstaan. Waarom? Omdat die u meteen ook kan informeren over de lokale fiscale kwesties.

Fiscale verschillen
Bijzonder aan Spanje is dat de belastingen op vastgoed een regionale materie zijn. Of anders gezegd: de Spaanse fiscus rekent u andere tarieven aan als uw tweede verblijf gelegen is aan de Costa del Sol, in Madrid of op de Canarische Eilanden bijvoorbeeld.
 

Bij de aankoop
Bij een vastgoedverhandeling tussen particulieren moet u, als koper, de belasting op de overdracht van vermogen en juridische aktes betalen (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos Juridicos Documentos – TPO). Afhankelijk van de regio schommelen de tarieven daarvan tussen 6% en 10%3 . In Andalusië bijvoorbeeld, geldt een tarief van maximaal 10%, terwijl het tarief in Madrid is begrensd op 6%. Koopt u, als particulier, een nieuwbouw bij een professionele partij, dan is de transactie slechts onderworpen aan het btw-tarief van 10%.

Als eigenaar
Laten we aannemen dat u, als eigenaar, uw Spaanse vastgoed tijdens het jaar enkele weken verhuurd om uw onderhoudskosten te bekostigen.
Welk land mag dan belasting heffen op de huurinkomsten? In dit geval wordt gekeken naar het belastingverdrag dat is ondertekend tussen Spanje en het land waarvan u een ingezetene bent.

Of dat nu België, Luxemburg of Frankrijk is, de conclusie blijft gelijk: de huurinkomsten worden daar belast waar het vastgoed is gelegen.
In Spanje mag u, als verhuurder, van de bruto-inkomsten die u ontvangt, bepaalde kosten aftrekken: kosten voor het onderhoud, de hypotheekrente, diverse belastingen, een afschrijving van 3% berekend op de bouwwaarde van het vastgoed, enz..  Na aftrek van de kosten moet u de huurinkomsten per kwartaal aangeven via het formulier 210. Op het aangegeven bedrag is een belasting van 19% verschuldigd.

Hoewel de huurinkomsten in Spanje worden belast, moet  u, als eigenaar, ook uw fiscale verplichtingen nakomen in het land waarvan u ingezetene bent. Op uw belastingaangifte in eigen land moet u dus ook uw Spaanse huurinkomsten vermelden.
Die inkomsten worden niet opnieuw belast, maar tellen wel mee bij de berekening van uw belastbare basis. Voor de belastingen die in eigen land moeten worden betaald, zijn die inkomsten met andere woorden van belang. De netto huurinkomsten worden berekend volgens de regels die gelden in het land waar u, als belastingplichtige, uw woonplaats hebt. In bepaalde gevallen kan dat een gunstig fiscaal effect hebben. Dat is onder meer zo voor eigenaars die in Luxemburg hun hoofdverblijfplaats hebben4  en die soms een vastgoeddeficit kunnen veroorzaken waardoor het globale tarief dat van toepassing is op de inkomsten die uitsluitend in Luxemburg worden belast, kan afnemen.

Een bijzondere situatie ontstaat als u, als eigenaar, beslist om uw tweede verblijf niet te verhuren. In dat geval moet u toch de belasting van 19% betalen. Die wordt dan berekend op uw fictieve huurinkomsten die gelijk zijn aan een percentage van de kadastrale waarde van het vastgoed (1,1% als die waarde de afgelopen tien werd herzien, of 2% indien dat niet is gebeurd).

Om te berekenen hoeveel het bezit van Spaans vastgoed jaarlijks kost, moet u ook rekening houden met de Spaanse vermogensbelasting. Uiteraard lopen de tarieven daarvan uiteen naargelang de regio5. Beslist u, als eigenaar, om de Spaanse fiscale wetgeving toe te passen, dan geldt een vrijstelling voor de eerste 700.000 euro. Boven die drempel is een progressief stelsel van toepassing waarvan de tarieven schommelen tussen 0,2% en 2,5%. In tegenstelling tot Frankrijk is In Spanje geen woonbelasting maar enkel een vastgoedbelasting (IBI). Die is verschuldigd op 1 januari van elk jaar. De tarieven ervan hangen af van gemeente en van type vastgoed6. Voorts is er ook nog een huisvuilbelasting waarvan het tarief eveneens schommelt naargelang de gemeente.

Bij overdracht
Hier onderscheiden we drie situaties:

  • Verkoop
  • Schenking van het vastgoed
  • Nalatenschap

1. Bij verkoop
Bij de verkoop van een onroerend goed wordt de meerwaarde ervan, op basis van het merendeel van de belastingverdragen, belast tegen een vast tarief van 19%. Een verkoper moet zich geen zorgen maken als hij niet meteen het volledige bedrag van de verkoop ontvangt. Bij een verkoop is de koper namelijk verplicht om 3% van de koopsom in te houden en te storten op een rekening van de Spaanse overheid. Zodra de Spaanse belastingdienst heeft gecontroleerd of de verkoper zijn fiscale verplichtingen is nagekomen, dus een aangifte heeft gedaan en de meerwaardebelasting heeft betaald, wordt dat geld vrijgegeven.

Bovenop de vaste belasting van 19% moet de verkoper ook een bijkomende lokale belasting betalen. Het tarief daarvan schommelt naargelang de gemeente en de duur dat hij het verkochte vastgoed bezat. Net zoals dat voor huurinkomsten het geval is, bent u, als belastingplichtige, verplicht om de in Spanje betaalde meerwaardebelasting op onroerend goed in uw thuisland te vermelden op uw belastingaangifte, ook al gaat het dan om inkomsten die zijn vrijgesteld.

2. Schenking
Om geldig te schenken, is het vanuit juridisch oogpunt absoluut noodzakelijk dat de schenking van een vastgoed in Spanje gebeurt door bemiddeling van een Spaanse notaris.
Spanje heeft voor schenkingen geen belastingverdragen met andere landen ondertekend. Wat betekent dat concreet? De schenking van een in Spanje gelegen vastgoed is onderworpen aan het Spaanse belastingstelsel.

De begiftigde, al dan niet een ingezetene van Spanje, dient de Spaanse schenkingsrechten te betalen waarvan het tarief7  en de aftrek8  kunnen verschillen naargelang de autonome regio waarin het betrokken vastgoed zich bevindt.
Een punt waarop de Spaanse wetgeving sterk afwijkt van de Belgische, Luxemburgse en Franse is dat de schenker verplicht is om de meerwaardebelasting te betalen op het ogenblik hij het vastgoed schenkt.

Hoeveel bedragen de kosten die bij een schenking komen kijken? U moet rekening houden met de schenkingsrechten en met de meerwaardebelasting van 19% , maar ook met de bijkomende lokale belasting berekend op de gerealiseerde meerwaarde. Dat kan dus flink oplopen …. Zeker als ook het thuisland van de begiftigde die schenking belast.

Laten we Frankrijk als goed voorbeeld daarvan nemen. Als de schenker een ingezetene van Frankrijk is, dan is het volledige vermogen dat wordt geschonken, onderworpen aan schenkingsrechten (ongeacht het soort goederen (roerende of onroerende) en de plaats waar die zich bevinden (in Frankrijk of daarbuiten). Voor de schenking van een Spaans vastgoed geldt ook de Franse schenkbelasting. In rechte lijn kan het tarief daarvan oplopen tot 45%. Al is er wel een mechanisme in Frankrijk om dubbele belasting9  te vermijden. Dat mechanisme laat toe om de Spaanse schenkingsrechten in mindering te brengen op het bedrag dat in Frankrijk moet worden betaald. Dat neemt echter niet weg dat de schenkbelasting in Frankrijk aanzienlijk duurder kan zijn dan in Spanje …
 

3. Nalatenschap
Spanje heeft voor nalatenschappen met drie landen (waaronder Frankrijk) een belastingverdrag ondertekend.
Voor Belgische en Luxemburgse ingezetenen is de conclusie echter gelijk: bij de nalatenschap van een Spaans vastgoed is Spaanse erfbelasting verschuldigd.
Aangezien de autonome regio’s allemaal eigen tarieven, kortingen en abattementen hanteren, is het onmogelijk om een algemeen bedrag te plakken op de successierechten die in dat geval zijn verschuldigd.

Daarbovenop hangt de erfbelasting in Spanje - in tegenstelling tot België, Frankrijk en Luxemburg – ook af van een hele reeks factoren die de berekening echt complex maken:

1. De exacte waarde van de erfenis die de erfgenaam krijgt;
2. De graad van verwantschap tussen de overledene en de erfgenaam;
3. De leeftijd van de erfgenaam;
4. De vermogensomvang van de erfgenaam voor het openvallen van de nalatenschap .

In Andalusië kunnen de tarieven oplopen tot 36,5% terwijl ze op nationaal niveau zijn begrensd op 34%. In Catalonië zijn nalatenschappen tussen echtgenoten vrijwel volledig vrijgesteld, terwijl in andere regio’s de volledige waarde ervan aan de erfbelasting kan zijn onderworpen. Gaat het om een grensoverschrijdende nalatenschap, dan moet ook nog rekening worden gehouden met de eventuele impact in het thuisland van de overledene.

Laten we ervan uitgaan dat een eigenaar een Belgische ingezetene is op de dag van zijn overlijden. Op basis van het Belgische recht, is zijn volledige vermogen met inbegrip van zijn Spaanse villa onderworpen aan de Belgische erfbelasting. Die villa is echter al belast in Spanje op basis van de lokale wetgeving …


De Spaanse belastingwetgeving voorziet weliswaar in de mogelijkheid om de Spaanse belasting in mindering te brengen op de belasting die in België is verschuldigd. Dat is een manier om de dubbele belasting te verzachten en tegelijkertijd optimalisatie uit te sluiten.
Let wel op dat in Spanje het geheel van vruchtgebruik en blote eigendom bij het overlijden van de vruchtgebruiker is onderworpen aan successierechten. Iets wat niet het geval is in België, Frankrijk en Luxemburg. Belgen moeten dus met dat punt rekening houden omdat zij vaak kiezen voor een gesplitste aankoop vruchtgebruik en blote eigendom (de ouders als vruchtgebruiker en de kinderen als blote eigenaar) om op die manier de overdracht van een onroerend goed aan een goedkoper tarief voor te bereiden. Op die manier vastgoed bezitten, kan in Spanje dus niet zo gunstig blijken …

Kortom, hoewel Spanje geografisch gezien dichtbij ligt, bestaan er toch aanzienlijke juridische en fiscale verschillen. Omdat de regio’s er bevoegd zijn voor de belastingen, is het belastingstelsel er behoorlijk complex. We raden dan ook aan om bij de aankoop van vastgoed deskundig advies in te winnen. Zo koopt u uw stukje paradijs onder zon in alle gemoedsrust en vermijdt u alle valkuilen.

-------

1. Bij 3.959 vastgoedtransacties in 2016 werd een Belg de nieuwe eigenaar.
2. In 2016 bekleedden de Britten de eerste plaats in de ranglijst van buitenlandse kopers.

3. Het gaat om tarieven van 2017. De tarieven voor 2018 zijn nog niet gepubliceerd .
4. Meer bepaald via afschrijvingen die van toepassing zijn in de Luxemburgse fiscale wetgeving.
5. De belasting kan naargelang de regio aanzienlijk schommelen: in Aragon bedraagt de drempel voor de vrijstelling bijvoorbeeld 400.000 euro, terwijl er in Madrid geen vermogensbelasting is verschuldigd.
6. De tarieven variëren tussen 0,4% en 1,10% voor stedelijk vastgoed en van 0,3% tot 0,9% voor landelijk vastgoed.
7. Maximumtarief van 34% op basis van de Spaanse nationale belastingwetgeving.
8. Een schenking in rechtstreekse lijn kan in Madrid bijvoorbeeld voor 99% worden vrijgesteld, terwijl in Valencia een aftrek geldt tot 100.000 euro.

9. Dat mechanisme is slechts van toepassing als het buitenlandse vastgoed rechtstreeks wordt aangehouden.

Mail