vrijdag 12/10/2018

Top Header

Talen

Zijn de Belgische huizenprijzen te fel gestegen?

De crisis van 2008 heeft aangetoond dat een onstabiele vastgoedmarkt verstrekkende gevolgen kan hebben voor de economie. Intussen zijn we tien jaar verder. Hoe ziet de toestand er nu uit op de Belgische vastgoedmarkt?

 

 

Een van de lessen uit de Amerikaanse subprimecrisis van 2008 is welke grote gevolgen een instabiele vastgoedmarkt voor een economie hebben kan. Ook het Belgische financiële systeem is sterk verweven met de vastgoedmarkt via de blootstelling aan hypothecaire kredieten. Het monitoren van de vastgoedmarkt is daarom noodzakelijk, omdat het inzicht geven kan in het ontstaan en voorkomen van vastgoedzeepbellen. 

De Belgische vastgoedmarkt staat bekend om haar stabiele groei. Sinds 1970 zijn Belgische reële huizenprijzen, met uitzondering van het begin van de jaren 80, bijna uitsluitend gestegen of op zijn minst gestagneerd. Zelfs tijdens het crisisjaar 2009, toen huizenmarkten over heel de wereld een correctie lieten optekenen, hield de Belgische huizenmarkt stand. Van 1970 tot 2016 was de gemiddelde reële stijging 2,2%.

In het Vlaamse Gewest bleken prijsstijgingen het sterkst. Villa’s doen het de laatste jaren minder goed, maar die zwakte wordt meer dan opgevangen door de bijdrage van appartementen en gewone woonhuizen waarvan de prijzen stijgen. Gezien die relatief stabiele en consequente stijging van de Belgische vastgoedmarkt en de lagerenteomgeving is het daarom niet verwonderlijk dat de Belgische belegger een voorkeur blijft hebben voor binnenlands vastgoed. Maar het zijn ook net die stijgingen die vragen doen rijzen over een mogelijke overwaardering.

Vastgoed waarderen
Er bestaan verschillende methoden om een vastgoedmarkt te waarderen. Een eerste methode is de zogenaamde prijs-inkomensratio. Hierbij worden de vastgoedprijzen vergeleken met het beschikbaar inkomen om zo inzicht te geven in de betaalbaarheid van vastgoed. Die ratio zou volgens cijfers van de OESO in 2016 maar liefst 41% hoger liggen dan haar historische gemiddelde. Een andere veelgebruikte maatstaf is de zogenaamde woningprijs/huurprijs ratio. Die ratio geeft een indicatie van de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijzen en de gemiddelde huurprijzen. Ook die wijst op een overwaardering van 45% in 2016 t.o.v. haar historische gemiddelde. Een andere manier is de prijs-inkomensratio te corrigeren voor de hypotheekrentes, wat meer inzicht verschaffen kan in de afbetalingslast van een hypothecaire  lening. De Nationale Bank van België schat die indicator op 21% boven haar historische gemiddelde. 

Maar al die maatstaven houden geen rekening met andere factoren en daarom geeft een vergelijking met een statisch historisch gemiddelde waarschijnlijk een onvolledig beeld. Zeker de daling van langetermijnrentes onder invloed van het huidige soepele monetaire beleid is een belangrijk verschil met vroeger. Die daling heeft niet alleen gezorgd voor lagere hypotheeklasten, maar heeft ook de toenemende vraag naar vastgoed als investerings- instrument in de hand gewerkt.

Gewijzigde omstandigheden
Indien we rekening willen houden met structurele evoluties, kunnen econometrische modellen een antwoord bieden. Internationale instellingen en de Nationale Bank van België (NBB) gebruiken dergelijke methoden. Bovendien kan de model onzekerheid opgevangen worden door verschillende modellen te combineren. Het modelvan het IMF schat op basis van inkomen, langetermijnrente, bevolking op actieve leeftijd en kredietgroei dat de Belgische vastgoedmarkt correct gewaardeerd is. De modellen van de Europese Commissie en de Europese Centrale Bank neigen naar een overwaardering van respectievelijk 15% en 12%. Het model van de NBB, waarin naast het beschikbare inkomen, de hypotheekrente en het aantal huishoudens ook rekening gehouden wordt met binaire variabelen om het effect van structurele veranderingen in de vastgoedmarkt te modelleren, schat de overwaardering op slechts 7,8% in het vierde kwartaal van 2016.

Sinds 1970 zijn de reële huizenprijzen
in België, met uitzondering van
het begin van de jaren 80,
bijna uitsluitend gestegen.

Kortom, het prijsverloop voor de crisis en de opmerkelijke stabiliteit van het Belgische vastgoed tijdens de crisis hebben gezorgd voor een matige tot sterke overwaardering van Belgisch vastgoed naargelang het gebruikte model. Naast het dynamische prijsverloop is ook de stijgende schuldgraad van Belgische gezinnen onder invloed van hogere hypotheeklasten reden tot waakzaamheid. Andere risicofactoren zijn fiscale maatregelen zoals de oonbonus die enkel vastgoedprijzen hoger stuwden, en het soepeler worden van kredietpraktijken.

Maar zelfs de complexere modellen hebben hun tekortkomingen. Zo zijn belangrijke fiscale wijzigingen niet altijd eenvoudig te modelleren. Verder zegt het nationale beeld weinig over belangrijke regionale en lokale factoren die een sterke invloed hebben kunnen op vastgoedprijzen. Bovendien heeft de NBB via haar macroprudentiële beleid al stappen ondernomen om het risico in te perken door o.a. banken kapitaalbuffers op te leggen voor het verlenen van leningen met een hoger risico.

Besluit
Belgische vastgoedprijzen hebben best sterke stijgingen gezien, maar een oncontroleerbare vastgoedzeepbel lijkt vooralsnog niet in de maak. Een beperkte stijging van vastgoedprijzen voor de volgende jaren onder invloed van een aanhoudend economisch herstel en een gunstige demografie lijkt waarschijnlijker.

Ook benieuwd?
Download hier uw exemplaar in PDF-formaat.

Mail