woensdag 19/09/2018

Top Header

Talen

Beursgenoteerd vastgoed: wat zijn de vooruitzichten voor 2018?

Senior Equity Analyst

De rentes waren behoorlijk volatiel in 2017 maar toch slaagde genoteerd vastgoed erin om het jaar met een mooi rendement af te sluiten. De EPRA Eurozone index klokte af op een totaal rendement van +16,5%, tegenover +9.2% voor de Euro Stoxx 50. Wat zijn, na jaren van een goed rendement en gelet op de volatiliteit van de langetermijnrentes, de verwachtingen voor 2018? Herman van der Loos, Senior Equity Analyst, blikt vooruit.

 


GROEI
"In de meeste Europese landen is de groeiverwachting hoger dan 2%"
De macro-economische fundamentals zijn eerder gunstig. In de meeste Europese landen wordt een stijging van het bbp verwacht van meer dan 2%, ondanks het wegvallen van enkele ondersteunende factoren (goedkope euro en grondstoffen). De groei gaat niet gepaard met inflatiedruk aangezien de onderliggende inflatie rond 1% blijft. De verschillen tussen de landen blijven echter aanzienlijk. Zo pakken Luxemburg, Nederland, de Scandinavische landen en de landen uit Centraal- en Oost-Europa uit met de sterkste groeicijfers. Voor de meeste vastgoedsectoren is sterke groei een opsteker.
 

VOORZICHTIGHEID
"De ECB zal allicht de aankoop van activa gradueel verminderen en in de loop van 2019 de rente optrekken"
De overheid wil af van de huidige nulrente om speculatiebubbels te vermijden. Maar aangezien het vroegtijdig afkoppelen van de monetaire steunwieltjes nefast zou zijn voor het economische herstel, zal ze met fluwelen handschoenen te werk gaan. Wij verwachten dan ook dat de ECB gradueel haar aankoopprogramma van activa zal afbouwen, alvorens in 2019 de rente op te trekken. Voorspellingen doen voor de langetermijnrente is veel moeilijker, maar we denken dat de weerslag van een rentestijging niet moet worden overschat. Het is namelijk zo dat de meeste van onze REIT's (Real Estate Investment Trust) – zoals onze GVV's – in ruime mate het risico van een rentestijging afdekken. Bovendien is de gemiddelde kostprijs van schulden (inclusief historische schulden) nog altijd hoger dan de marginale kost voor nieuwe leningen. Anders gezegd, zelfs als we ervan uitgaan dat de rentes stijgen, dan nog zullen de gemiddelde kosten voor schulden voor de meeste beursgenoteerde vastgoedfondsen afnemen naarmate ze nieuwe, goedkopere leningen afsluiten en de historische (dure) leningen ten einde lopen. Daarnaast zullen hogere rentes ook vergezeld zijn van een degelijke economische groei en/of inflatie. Dat laatste is vooral gunstig in de sector van de gezondheidszorg, waar huurovereenkomsten zonder tussentijdse opzegmogelijkheid gangbaar zijn.
 

GEZONDHEID
"Ouderen zijn in België relatief 'jonger' en in goede gezondheid. Ze hebben een “gezonde levensverwachting” die tot de hoogste van Europa behoort"
Demografie is een andere belangrijke factor voor vastgoed in het algemeen (groei van de bevolking), vooral dan in de sector van de gezondheidszorg. De piek van de vergrijzing zal plaatsvinden tussen 2040 en 2050. De meest 'grijze' landen, waar het aandeel van de personen van minstens 65 jaar oud het hoogst is, zijn Duitsland en de landen in het zuiden van Europa. België heeft in vergelijking daarmee een relatief jonge bevolking, al zijn er wel sterke regionale verschillen. Een andere tendens is de toename van het aantal hoogbejaarde personen (80 jaar of meer), een groep die vooral in Duitsland, maar ook in Nederland en Frankrijk een sterke stijging kent. Ook hier komt België naar voren als een eerder jong land, met ouderen die in goede gezondheid verkeren en een 'gezonde' levensverwachting hebben (lees: waarbij de personen relatief zelfstandig kunnen wonen), die tot de hoogste van Europa behoort (> 10 jaar). Concreet betekent dit dat sommige landen nood zullen hebben aan intensieve zorgstructuren zoals gespecialiseerde rusthuizen waar veel medische zorgen worden toegediend, terwijl voor andere landen lichtere structuren zoals serviceflats kunnen volstaan. De vergrijzing heeft ook gevolgen voor de handelspanden (kleinhandel); diverse studies tonen immers aan dat ouderen de voorkeur geven aan buurtwinkels, vooral dan voor de dagelijkse inkopen waarmee ze in hun levensonderhoud voorzien.
 

FYSIEKE WINKELS NIET BEDREIGD
"De e-commerce heeft ons koopgedrag ingrijpend veranderd, maar betekent zeker niet dat de fysieke winkels zullen verdwijnen"
E-commerce wordt traditioneel beschouwd als nefast voor winkelpanden. En het moet gezegd, de e-commerce heeft de handel ingrijpend gewijzigd (transparante prijzen, gemak, aanbod). Maar toch betekent die evolutie niet het einde van de fysieke winkels. Want enerzijds lenen sommige producten zich nauwelijks voor online shoppen (voedingszaken zijn bijvoorbeeld veel minder kwetsbaar dan pakweg reisbureaus) en anderzijds zijn er ook grenzen aan de e-commerce (geoblocking, almaar minder gratis leveringen). Bovendien zijn de eigenaars van commercieel vastgoed niet bij de pakken blijven zitten. Ze hebben geïnvesteerd in de verbetering van hun aanbod, ze focussen op sectoren waarvoor de e-commerce geen bedreiging vormt en ze kiezen voor de beste locaties. Ook de handelaars zijn selectiever geworden, al is het ook cruciaal voor hen dat ze op de beste locaties aanwezig zijn). Ze hebben ook gewerkt aan een beter inzicht in hun cliënten (via geconnecteerde, ‘intelligente’ winkels) en aan een betere cliëntervaring, die het winkelen gemakkelijker en aangenamer maakt. Een interessante kanttekening hierbij is dat sommige e-retailers zoals Amazon fysieke vestigingen hebben geopend om meer inzicht te verwerven in de behoeften en drijfveren van de moderne consument die niet alleen veeleisend is maar ook vlot inspeelt op nieuwe tendensen.
 

WAARDERING
"Beursgenoteerd vastgoed is aantrekkelijk gewaardeerd"
Ondanks de goede prestaties in 2017, menen wij nog altijd dat beursgenoteerd vastgoed aantrekkelijk is gewaardeerd. Dergelijk vastgoed biedt bovendien een stabiel rendement van gemiddeld zowat 6%, veel meer dus dan wat obligaties opbrengen. Volgens onze schattingen zal de winst van de vastgoedfondsen die wij opvolgen er gemiddeld om en bij de 7% op vooruit gaan in 2018, in hoofdzaak onder impuls van de volgende onderliggende factoren: de groei van de portefeuille (gemiddeld +4%, tweecijferige groei in de domeinen logistiek en gezondheidszorg), grotere efficiëntie op het vlak van operationele kosten) en lagere kosten voor leningen (ook hier geldt dat, naarmate de onderneming groeit, ze goedkoper nieuwe schulden kan aangaan).
 

Kortom, hoewel de rentes een veelbesproken thema zijn, blijft beursgenoteerd vastgoed volgens ons interessant: het macro-economische klimaat zou ook dit jaar gunstig moeten blijven, de waarderingen zijn aantrekkelijk en de prestaties zitten nog altijd in stijgende lijn.

Mail