Onze experts informeren u over de recente evoluties van de markten.
Vastgoed in Frankrijk: alles over aankopen en overdragen
Door Jérémy Gackiere - Estate Planner
Wie op zoek is naar een tweede verblijf, laat het oog dikwijls vallen op Frankrijk. Logisch, want het is en blijft natuurlijk een prachtig land met een aantrekkelijk klimaat – zeker in het Zuiden – en een heerlijke keuken. En vooral: niet al te ver weg. In dit artikel leest u het belangrijkste om weten als u Frans vastgoed wilt aankopen en het later ook wilt doorgeven.
Het kopen van onroerend goed in Frankrijk kan complex en duur zijn. Het is daarom essentieel om vooraf een gedetailleerde analyse uit te voeren.
Voor Belgen blijft Frankrijk één van de voornaamste bestemmingen voor de aankoop van een tweede verblijf, ondanks het feit dat de belastingdruk inzake Frans vastgoed de laatste jaren is blijven stijgen.
De fiscale regelgeving die van toepassing is op het bezit en de overdracht van Frans onroerend goed kan immers soms complex en kostbaar zijn, bij gebrek aan voorafgaandelijke structurering van de investering. Vooral omdat de toepasselijke wetgeving en de rechtspraak steeds blijven evolueren, wat tot veel verwarring heeft geleid bij investeerders.
Nochtans bieden de flexibiliteit van de Belgische belastingwetgeving, in combinatie met de finesses van de Franse belastingwetgeving echter optimale voorwaarden voor het bezit van Frans vastgoed, op voorwaarde dat er goed wordt nagedacht over de structurering van de aankoop.
Het doel van deze tekst is een samenvatting te geven van de fiscaliteit die van toepassing is op de verschillende fasen van een vastgoedbeleggingsproject in Frankrijk door een Belgische inwoner en om tegelijkertijd mogelijke oplossingen aan te reiken voor de optimalisatie van dergelijke investering.
I. Aankoopkosten en recurrente belastingen met betrekking tot vastgoedbezit
De aankoop van een oud onroerend goed is onderworpen aan verschillende belastingen die algemeen bekend staan als "notariskosten" en die ongeveer 7,5% van de aankoopprijs vertegenwoordigen. Daarnaast zijn er jaarlijks lokale belastingen verschuldigd. Dit zijn de zogenaamde “taxe foncière” en de “taxe d’habitation”.
  • De “taxe foncière”(vrij vertaald als de “eigendomsbelasting”): deze belasting betreft het bezit van bebouwde en onbebouwde onroerende goederen. De belastbare basis bestaat uit de kadastrale verhuurwaarde verminderd met een abattement van 50 %. Deze kadastrale waarde is bepaald in functie van de reële huur op datum van 1 januari 1970 en wordt jaarlijks geïndexeerd.
  • De “taxe d’habitation” (vrij vertaald als de “woonbelasting”): deze belasting viseert de personen die het genot hebben van bebouwde onroerende goederen. De belastbare basis bestaat uit de kadastrale verhuurwaarde. Er zijn abattementen en vrijstellingen maar die gelden enkel voor de hoofdverblijfplaats. Omgekeerd kan deze belasting voor tweede verblijven verhogingen met zich meebrengen gaande van 5 % tot 60 %.
II. Inkomstenbelastingen
In Frankrijk is het bezit van een tweede woning enkel en alleen aan de inkomstenbelasting onderworpen indien er huur wordt betaald. In België moet daarentegen het onroerend goed steeds in de personenbelasting worden aangegeven, ongeacht of het wordt verhuurd.
A. In Frankrijk
De verhuur van een gemeubeld onroerend goed brengt geen registratiebelasting met zich mee, in tegenstelling tot ongemeubelde verhuur, maar wel een belasting in het kader van de zogenaamde bénéfices industriels et commerciaux (BIC) waarvan de bepaling van de belastbare basis voordeliger is.
Wij behandelen hier de gemeubelde verhuur door een niet-professioneel.
1. Vaststelling van de belastbare basis

Er bestaan verschillende regimes naargelang de grootorde van de ontvangen inkomsten.
  • Het regime “micro-BIC” stelt u in staat om te genieten van een forfaitair abattement ten belope van 50 % op de (bruto) aangegeven inkomsten met een maximum van 70.000 euro. Bij toepassing van dit forfait kan men geen enkele kost in aftrek brengen. Dit regime is van rechtswege van toepassing voor belastingplichtigen waar het seizoensverhuur betreft.
  • Het gemeubeld onroerend goed voor toerisme: dit regime stelt u in staat om te genieten van een forfaitair abattement ten belope van 71 % op de (bruto) aangegeven inkomsten met een maximum van 176.200 euro. Bij toepassing van dit forfait kan men geen enkele kost in aftrek brengen. Deze optionele regeling vereist dat aan bepaalde administratieve voorwaarden wordt voldaan.
  • Het reëel regime: alle kosten verbonden aan het onroerend goed mogen in aftrek genomen worden evenals de afschrijvingskosten. De aftrekbaarheid zal evenwel pro rata beperkt zijn tot het percentage van het onroerend goed dat daadwerkelijk voor de verhuuractiviteit gebruikt wordt. Dit regime brengt boekhoudverplichtingen met zich mee alsook de inschrijving in het Franse handelsregister (“registre du commerce et des sociétés”).
2. Belasting op het resultaat

Het belastbaar resultaat zal vervolgens getaxeerd worden volgens de tariefschijven van de inkomstenbelasting:
Een specifiek regime is van toepassing op Franse niet-inwoners. Het tarief van de inkomstenbelasting dat op hen van toepassing is, mag immers niet lager zijn dan 20% voor de inkomsten onder 27.794 euro en 30% voor de inkomsten daarboven.
Er dient ook rekening gehouden te worden met de verschuldigde socialezekerheidsbijdragen. Deze bedragen 7,5 % wanneer de belastingplichtige inwoner is van de EER en niet is aangesloten bij het Franse socialezekerheidsstelsel en 17,2 % wanneer de belastingplichtige is aangesloten bij het Franse socialezekerheidsstelsel.
Samengevat wordt het belastbaar resultaat dus belast tegen het minimumtarief van 27,5% op de inkomsten tot 27.794 euro en daarboven tegen het tarief van 37,5%.
B. In België
De onroerende inkomsten uit Frankrijk zijn in België vrijgesteld van de personenbelasting volgens de bepalingen van het Frans-Belgische dubbelbelastingverdrag. De Belgische ingezetenen zijn echter verplicht hun wereldwijde inkomsten aan te geven om hun effectief belastingtarief vast te stellen. Inzake onroerende goederen moet het bedrag van de zogenaamde “valeur locative” worden aangegeven, die men terugvindt op het aanslagbiljet inzake de “taxe de foncière”.
Opgepast voor het risico van dubbele belastingheffing in België: het is niet ongewoon dat Belgische inwoners ervoor hebben gekozen om de vastgoedinvestering te structureren via een speciale vastgoedvennootschap, de zogenaamde “société civile immobilière” (afgekort als SCI).
Deze vennootschappen hebben rechtspersoonlijkheid, maar zijn zelf geen belastingplichtige: de belastingplichtigen zijn immers de vennoten van deze vennootschappen op grond van een Frans belastingbeginsel dat bekend staat als "doorzichtig" of "semi-transparant" (“translucide”). Deze Franse fiscale fictie is het voorwerp geweest van talrijke betwistingen door de Belgische fiscus, die uiteindelijk in 2016 het Hof van Cassatie heeft overtuigd om zijn standpunt te bevestigen.
Voortaan moeten de inkomsten van de SCI in België voor fiscale doeleinden worden beschouwd als inkomsten uit roerende goederen van zodra een uitkering wordt gedaan aan een Belgische vennoot. Dit leidt tot een situatie van dubbele belastingheffing indien deze inkomsten in Frankrijk al zijn belast als inkomsten uit onroerend goed of als vermogenswinstbelasting op onroerend goed (bv. bij de verkoop van het onroerend goed door de SCI).
Oplossing: onlangs is een nieuwe Europese richtlijn van kracht geworden die gericht is op het beslechten van fiscale geschillen binnen de Europese Unie. Deze richtlijn is van toepassing in België en Frankrijk en zou het probleem van de dubbele belastingheffing kunnen oplossen.
III. Belasting op onroerende meerwaarden
Het betreft de fiscale behandeling die van toepassing is op natuurlijke personen en vennoten van zogenaamde “doorzichtige” vennootschappen bij de verkoop van hun onroerend goed.
A. De bepaling van de bruto meerwaarde
De belastbare meerwaarde wordt bepaald door het verschil tussen de “gecorrigeerde verkoopprijs” en de “verhoogde aankoopprijs”.
  • De gecorrigeerde verkoopprijs: dit is de prijs die in de verkoopakte wordt vermeld. Deze prijs mag worden verminderd met de kosten die de verkoper heeft betaald om het onroerend goed te koop aan te bieden, maar moet worden verhoogd met de kosten en belastingen die de koper moet betalen.
  • De verhoogde aankoopprijs: de belastingplichtige heeft de keuze tussen de werkelijk betaalde aankoopkosten of een vast bedrag van 7,5% als het onroerend goed onder bezwarende titel is verworven. De aankoopprijs mag verhoogd worden met de kosten voor de werken uitgevoerd door een vennootschap. De verhoging bedraagt een forfait van 15% en kan enkel worden toegepast indien men het onroerend goed langer dan 5 jaar in bezit heeft.
B. Abattementen naargelang de bezitstermijn
De bruto meerwaarde zal vervolgens het percentage van het abattement bepalen, dat op zijn beurt ook verschilt in progressiviteit naargelang het de inkomstenbelasting betreft dan wel de bijdragen voor de sociale zekerheid.
C. Belasting van de netto meerwaarde
De meerwaarde, verminderd met de eventuele abattementen in functie van de bezitstermijn, is dan onderworpen aan de inkomstenbelasting tegen het tarief van 19% en aan de socialezekerheidsbijdragen tegen het tarief van 7,5% voor personen die in de EER wonen en die niet bij de Franse sociale zekerheid zijn aangesloten.
Er is ook een toeslag van 2 tot 6% verschuldigd wanneer het bedrag van de netto meerwaarde, na aftrek van de voor de inkomstenbelasting geldende bezitstermijn, groter is dan 50.000 euro.
Ten slotte is de uitzonderlijke bijdrage voor hoge inkomens verschuldigd tegen een tarief van 3 tot 4% door belastingplichtigen met een referentie-inkomen van meer dan 250.000 euro (voor een alleenstaande) of 500.000 euro (voor een koppel).
IV. De belasting op het onroerend vermogen (“l’impôt sur la fortune immobilière” (IFI)
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) is van toepassing op alle personen die geen Franse fiscale rijksinwoner zijn en die een onroerend patrimonium hebben in Frankrijk, waarvan de nettowaarde op 1 januari van elk jaar meer dan 1.300.000 euro bedraagt. De belastbare basis bestaat uit onroerende goederen die direct maar ook indirect worden aangehouden. De belastingheffing is transparant wanneer de onroerende goederen in het bezit zijn van ondernemingen en dit ongeacht het aantal tussenniveaus.
Er wordt gepreciseerd dat echtgenoten, “pacsées”(verbonden door een “pacte civil de solidarité“: burgerlijk partnerschap naar Frans recht) of samenwonende paren onderworpen zijn aan een gezamenlijke belastingheffing. Het vermogen van minderjarige kinderen wordt ook opgenomen in de belastbare grondslag van hun ouders.
Bij een gesplitste eigendomsverhouding (vruchtgebruik-blote eigendom) is het de vruchtgebruiker die belastbaar is op de waarde van de volle eigendom, behalve indien het gaat om het wettelijk vruchtgebruik van de overlevende echtgeno(o)t(e).
A. Het tarief van de IFI
Er bestaat een korting voor de vermogens tussen 1.300.000 en 1.400.000 euro. Die wordt als volgt berekend: Korting = € 17.500 - 1,25%*P (P is gelijk aan de waarde van het netto belastbaar vermogen).
B. De bijzonderheden met betrekking tot de aftrekking van de schulden
De regels inzake de aftrek van schulden verschillen naargelang het onroerend goed rechtstreeks of via een vennootschap wordt aangehouden.
In het geval van een rechtstreeks bezit geldt het principe dat de passiva in beginsel niet aftrekbaar zijn, met uitzondering van bepaalde uitgaven voor verwerving, reparatie en onderhoud, verbetering, bouw, verbouwing of uitbreiding.
Daarnaast zijn er speciale regels met betrekking tot de zogenaamde bullet loans, die slechts gedeeltelijk aftrekbaar zijn voor activa boven 5.000.000 euro.
In het geval dat het onroerend goed wordt aangehouden door een vennootschap, geldt het principe dat de schulden wel aftrekbaar zijn, op enkele uitzonderingen na.
V. Overdrachtsbelastingen (« droits de mutation à titre gratuit »)
De overdracht van een in Frankrijk gelegen woning door een Belgische inwoner kan kostelijk zijn als deze overdracht niet vooraf wordt gestructureerd. Er zijn echter mogelijkheden om de kosten te drukken.
A. De toepasselijke bevoegdheidsregels tussen Frankrijk en België
De fiscale behandeling verschilt naargelang het onroerend goed wordt overgedragen via schenking of erfenis en of het onroerend goed rechtstreeks wordt aangehouden dan wel via een vennootschap.
1. De overdracht via erfenis
De fiscale regeling inzake de overdracht van onroerend goed via erfenis is opgenomen in het Frans-Belgische verdrag inzake belastingen op erfenissen.
  • Rechtstreeks bezit: het onroerend goed is belastbaar in Frankrijk, maar België (verblijfsstaat van de overledene) kan dit goed eveneens belasten met de successierechten op voorwaarde dat de Franse belasting in mindering wordt gebracht van de Belgische belasting.
  • Onrechtstreeks bezit: aandelen in vennootschappen die onroerend goed bezitten in Frankrijk zijn alleen belastbaar in België als de fiscale woonplaats van de overledene daar is gevestigd.
2. De overdracht bij schenking
Er bestaat geen dubbelbelastingverdrag tussen de twee staten met betrekking tot schenkingen. Bijgevolg is het noodzakelijk het nationale recht toe te passen, waarvan de regels ook verschillen naargelang het onroerend goed rechtstreeks of door een onderneming wordt gehouden.
  • Rechtstreeks bezit: alleen Frankrijk is bevoegd om de schenking van het onroerend goed te belasten. België zal deze overdracht niet belasten.
  • Onrechtstreeks bezit: de schenking van deze aandelen is belastbaar in Frankrijk, ongeacht of de vennootschap onder Frans of Belgisch recht valt, maar ook in België. In België zullen de aandelen, indien de schenking niet geregistreerd is (in geval van registratie van 3% of 3,3% afhankelijk van het Gewest), onderworpen zijn aan successierechten maar alleen als de schenker de drie jaar na de schenking niet overleeft.
B. Belastingregimes in Frankrijk en België
In België kan het vermogen worden onderworpen aan successierechten tegen een marginaal belastingtarief van 27% of 30%, afhankelijk van het gewest.
  • De onderstaande schaal is van toepassing in Frankrijk voor schenkingen en vererving in rechte lijn (ouder-kinderen).
Diezelfde toepasselijke barema’s worden elke 15 jaar vernieuwd en gelden na toepassing van een abattement in rechte lijn van 100.000 euro. Dit abattement vernieuwt ook automatisch elke 15 jaar.
In het geval van een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik zal alleen de waarde van de blote eigendom in Frankrijk onderworpen worden aan de overdrachtsbelasting. De waarde van de blote eigendom hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker.
VI. Besluit
De aankoop van onroerend goed in Frankrijk door een Belgische inwoner kan complex en duur zijn door de overlappende en instabiele fiscale regelgeving. Het is daarom essentieel een gedetailleerde analyse uit te voeren vooraleer men overgaat tot de aankoop van vastgoed in Frankrijk. In ieder geval zijn in deze grensoverschrijdende context twee manieren van anticiperen essentieel: de techniek van gesplitste aankoop en de financiering middels een krediet bij de bank.
De eerste bestaat uit het uitvoeren, voorafgaand aan de aankoop van het onroerend goed, van een schenking van liquiditeiten aan de kinderen, zodat zij de naakte eigendom van het onroerend goed kunnen verwerven. De ouders verwerven het vruchtgebruik van het goed.
De tweede is de financiering van de volledige eigendom door een krediet, omdat een van de specifieke kenmerken van het Franse nationale recht in de mogelijkheid voorziet om bepaalde passiva kosteloos af te trekken van de belastbare grondslag voor de “overdrachtsbelasting”.
Deze technieken vereisen echter de hulp van een expert op dit gebied, met name in een context waarin de Franse belastingautoriteiten voortdurend bezig zijn met het ontwikkelen van een juridisch arsenaal om misbruik van belastingoptimalisering tegen te gaan.
Als de overdracht daarentegen niet was voorzien op het moment van de aankoop en het onroerend goed bedoeld is om binnen het familiale kader te blijven, dan kan het raadzaam zijn om zo snel mogelijk een schenking te doen.
Tot slot kunnen beleggers die gebruik hebben gemaakt van “semitransparante” vennootschappen eindelijk hopen dat er een einde komt aan de dubbele belastingheffing door de inwerkingtreding van EU-richtlijn 2017/1852.
Wilt u uzelf en uw familie beschermen?
Neem contact op en laat ons het hebben over beleggen en nalatenschap.
Maak kennis met een expert
Deel het artikel
MAGAZINE
Wealth ReviewZomer 2020
Lees meer
In een beleggingsklimaat overschaduwd door de pandemie, vertellen onze experts u meer over de mogelijkheden om uw vermogen te beschermen. Deze editie is uw venster op de financiële horizon.
Door onze experten
Hans Bevers - Chief EconomistCéline Boulenger - EconomistJérôme van der Bruggen - Head of Investments
Nijverheidsstraat 44 - 1040 Brussel België
Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België BTW BE 0403 212 172 RPR Brussel
Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België BTW BE 0403 212 172 RPR Brussel
Cookie policyEen cookie is een kleine verzameling van gegevens die door een website wordt verstuurd naar een webbrowser en die lokaal wordt opgeslagen op de computer of het elektronisch apparaat van de bezoeker waarop de browser werkt van onze website. Meer informatie over de cookies die worden gebruikt op onze website vindt u in ons Cookiebeleid en in ons Privacycharter.

U kunt uw voorkeuren te allen tijde wijzigen.
Voorkeuren voor cookies
Ik ga akkoord