Filter op categorie
Economie
Entrepreneurship
Wealth management
navigation logo
Onze experts informeren u over de recente evoluties van de markten.

Onroerend goed in het buitenland: administratieve verduidelijking

Door Jérémy Gackiere - Estate Planner
Reeds vele jaren maakt de belastingheffing op inkomsten uit in het buitenland gelegen onroerend goed het voorwerp uit van discussie en juridische geschillen. Inkomsten verkregen door een Belgische rijksinwoner uit buitenlands onroerend goed (bv. huurinkomsten) zijn in principe vrijgesteld in België van personenbelasting op basis van een specifieke bepaling in de dubbelbelastingverdragen. Deze inkomsten moeten echter vermeld worden in de aangifte personenbelasting om het progressief tarief in de personenbelasting te kunnen bepalen (het zogenaamde “progressievoorbehoud”): dit is het toepasselijk tarief in de personenbelasting dat van toepassing is op de andere inkomsten.
België werd recent veroordeeld door het Europese Hof van Justitie voor de fiscale behandeling van buitenlandse onroerende inkomsten. Daarom heeft de Belgische regering beslist om het fiscaal regime van deze buitenlandse onroerende inkomsten aan te passen om het in overeenstemming te brengen met de Europese wetgeving (inzake het vrij verkeer van kapitaal). De wijzigingen zijn in principe van toepassing vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021).

België veroordeeld wegens ongelijke fiscale behandeling

In België bestond er tot op heden een verschillende fiscale behandeling tussen enerzijds inkomsten verkregen uit onroerende goederen gelegen in België en anderzijds inkomsten uit buitenlandse onroerende goederen.
  • Inkomsten uit (bebouwde) onroerende goederen gelegen in België worden in de regel belast op basis van een geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%, ongeacht of deze onroerende goederen verhuurd zijn of niet. Dit is een voordelige wijze van taxatie voor de belastingplichtige. Inkomsten uit de verhuur van onroerende goederen die worden verhuurd aan een vennootschap of die door de huurder worden gebruikt voor zijn beroep worden daarentegen belast op basis van de (hogere) reële huurinkomsten.
  • Inkomsten uit onroerende goederen gelegen in het buitenland daarentegen worden hetzij belast op een meestal hogere basis van de huurwaarde (i.e. een lokaal kadastraal inkomen) in het geval deze onroerende goederen niet verhuurd worden, hetzij op de werkelijke ontvangen huur indien het onroerend goed verhuurd wordt. In beide gevallen worden deze basis verminderd met de buitenlandse belastingen en een kostenforfait.
Omwille van deze ongelijke behandeling werd België eerst veroordeeld door het Europees Hof van Justitie wegens inbreuk op het vrij verkeer van kapitaal en vervolgens in 2018 door de Europese Commissie in gebreke gesteld. Het Europese Hof van Justitie heeft op 12 november 2020 een forfaitaire dwangsom opgelegd van 2.000.000 euro en 7.500 euro per dag vertraging indien België zich niet conformeerde naar de rechtspraak van het Hof van Justitie.
Door deze veroordeling met dreiging van een dwangsom heeft de Belgische regering de wetgeving snel aangepast om ze in lijn te brengen met de Europese rechtspraak. Dit heeft geresulteerd in de wet van 17 februari 2021, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 25 februari 2021.
De fiscale administratie heeft bovendien op 1 maart 2021 een circulaire gepubliceerd die een aantal zaken heeft verduidelijkt met betrekking tot deze nieuwe wet.

Welke zijn de nieuwe belastingregels voor inkomsten uit buitenlands onroerend goed?

De nieuwe regeling bestaat erin dat – net zoals voor de in België gelegen onroerende goederen - een Belgisch kadastraal inkomen wordt toegekend aan de buitenlandse onroerende goederen overeenkomstig de Belgische regels, ongeacht of deze onroerende goederen worden verhuurd of niet. Het kadastraal inkomen is het gemiddeld jaarlijks netto (huur)inkomen dat een onroerend goed wordt geacht te genereren op 1 januari 1975 (i.e. het zogenaamde referentietijdstip).
De wetgever heeft dus een regeling ingevoerd waarbij aan buitenlandse onroerende goederen een kadastraal inkomen wordt toegekend net zoals het geval is voor in België gelegen onroerende goederen. De regels voor de vaststelling van het kadastraal inkomen voor buitenlands onroerend goed zijn dus in principe dezelfde als voor in België gelegen onroerend goed.
In de praktijk zal het kadastraal inkomen voor buitenlandse onroerende goederen meestal bepaald worden volgens de 2 hieronder beschreven methodes:
  • De normale verkoopwaarde van het buitenlands onroerend goed op 1 januari 1975 is bekend:
    De fiscale administratie vermenigvuldigt in dat geval de normale verkoopwaarde van het onroerend goed op 1 januari 1975 met een factor van 5,3% om het kadastraal inkomen te bepalen.
    Een voorbeeld: een belastingplichtige heeft een onroerend goed aangekocht op 1 januari 1975 voor een prijs van 300.000 euro (waarvan de huidige marktwaarde 2.000.000 euro bedraagt); dit onroerend goed heeft een kadastraal inkomen van 15.900 euro (= 300.000 euro x 5,3 %). In de praktijk zal deze verkoopwaarde op 1 januari 1975 meestal niet beschikbaar zijn waardoor deze methode niet vaak zal kunnen toegepast worden.
  • De normale verkoopwaarde van een buitenlands onroerend goed op 1 januari 1975 is NIET bekend:
    Voor deze situatie werd een nieuwe methode ingevoerd door de regering; deze methode zal in de praktijk het meest worden toegepast. In dat geval wordt uitgegaan van de
    huidige normale verkoopwaarde waarop een correctiefactor zal worden toegepast (gebaseerd op de interestvoet van de lineaire obligaties op 10 jaar, zoals gepubliceerd door de Nationale Bank van België). Zo bekomt men de normale verkoopwaarde op datum van 1 januari 1975.
    De correctiefactor voor 2020 (aanslagjaar 2021) werd bepaald op 15,036. Deze correctiefactor zal jaarlijks gepubliceerd worden door de Federale Overheidsdienst Financiën.
    De aldus bekomen normale verkoopwaarde op 1 januari 1975 zal men opnieuw vermenigvuldigen met een factor 5,3 % om het
    kadastraal inkomen te bekomen.
De wettekst spreekt van de toepassing van een correctiefactor zonder verdere details te geven over hoe dit concreet moet toegepast worden: betreft het een percentage of een deling door de correctiefactor? Dit gaf onmiddellijk aanleiding tot diverse interpretaties. Dit werd inmiddels opgelost door de circulaire van 1 maart 2021 waarin duidelijk de volgende formule wordt vermeld:
(Actuele normale verkoopwaarde /correctiefactor) x 5,3 %
Bij wijze van voorbeeld: voor een onroerend goed verworven op 1 januari 2020 voor een aankoopprijs van 1.000.000 euro zal het kadastraal inkomen als volgt berekend worden: (1.000.000 / 15,036) x 5,3 % = 3.524,87 euro.
Schematisch overzicht van de nieuwe methode :
In de mate dat de huidige normale verkoopwaarde niet beschikbaar is, is het mogelijk om een correctiefactor toe te passen op de gekende aanschaffingswaarde (i.e. de prijs in de aankoopakte, de schenkings- of successieaangifte). De circulaire vermeldt expliciet de correctiefactoren vanaf 1975.
Er werd expliciet bepaald dat buitenlandse belastingen kunnen afgetrokken worden van het kadastraal inkomen en dat de vermeerdering van 40% van toepassing is voor gebouwde onroerende goederen.
Niet-bebouwde onroerende goederen krijgen een kadastraal inkomen van 2 euro per hectare.

De nieuwe aangifteverplichting: een spontante aangifte

In eerste instantie zal de belastingplichtige spontaan zelf de nodige informatie moeten aangegeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, het vroegere Kadaster, zodat het kadastraal inkomen van het buitenlands onroerend goed kan bepaald worden. De belastingplichtige zal hierbij onder meer de volgende gegevens moeten vermelden: een korte beschrijving van het onroerend goed, het land van ligging, het adres, de huidige verkoopwaarde, of als deze niet bekend is, de datum en prijs van verwerving, evenals de kosten van eventuele werken na de verwerving. Bij tegenstrijdigheid van de beschikbare informatie, kunnen bijkomende inlichtingen gevraagd worden (o.a. kopie aankoopakte). Deze verplichting tot aangifte geldt bij elke verwerving of vervreemding van een buitenlands onroerend goed, zowel bij een eigendomsrecht als voor een zakelijk recht (bv vruchtgebruik). Daarvoor beschikt de belastingplichtige in principe over een termijn van 4 maanden vanaf de verwerving van het onroerend goed. De belastingplichtigen die het buitenlands onroerend goed hebben verworven tijdens het kalenderjaar 2020 beschikken over een langere termijn namelijk tot 31 december 2021 om de spontane aangifte doen.
Deze spontane aangifte kan men doen hetzij rechtstreeks via « www.myminfin.be » vanaf de maand juni hetzij via mail (foreigncad@minfin.fed.be) of per post (Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus 55, 1030 Brussel).
Niet-inwoners die Belgisch rijksinwoner worden, beschikken over een termijn van 30 dagen om deze waarde aan de fiscale administratie te communiceren.
De belastingplichtige die reeds inkomsten heeft aangegeven voor de aanslagjaren 2020 en/of 2021 (inkomstenjaren 2019 en/of 2020) zal bovendien gecontacteerd worden door de Administratie om de nodige informatie te verzamelen zodat het kadastraal inkomen op een correcte manier kan bepaald worden.
De vaststelling van de kadastrale inkomens van buitenlandse onroerende goederen zal enige tijd vergen. In de circulaire wordt gesteld dat deze kadastrale inkomens beschikbaar zullen zijn vanaf 1 maart 2022.
De belastingplichtige zal het kadastraal inkomen moeten aangeven onder code 1106 van zijn aangifte personenbelasting indien het onroerend goed niet verhuurd wordt of verhuurd wordt aan een persoon die het onroerend goed niet beroepsmatig gebruikt; de aangifte van het kadastraal inkomen dient te gebeuren onder code 1109 indien het onroerend goed verhuurd wordt aan een persoon die het gebruikt voor zijn beroepsactiviteiten.
Voor Belgische vennootschappen die een onroerend goed in het buitenland aanhouden, wordt er geen kadastraal inkomen bepaald en deze hebben dus geen aangifteverplichting. De nieuwe wet viseert enkel natuurlijke personen, bepaalde oprichters van juridische constructies onder de Kaaimantaks en bepaalde rechtspersonen zoals bijvoorbeeld de vzw’s die aan de rechtspersonenbelasting zijn onderworpen.

Impact en sancties

De draagwijdte van deze hervorming is relatief beperkt doordat inkomsten uit buitenlandse onroerende goederen meestal vrijgesteld zijn van inkomstenbelasting in België op basis van de dubbelbelastingverdragen.
Toch zal de nieuwe methode van taxatie op basis van een toegekend kadastraal inkomen voordeliger zijn voor belastingplichtigen die hun buitenlands onroerend goed verhuren: de belastingheffing op basis van het kadastraal inkomen zal meestal lager zijn dan een taxatie op basis van reële huurinkomsten. Daardoor zal de effectieve belastingvoet van toepassing op andere inkomstenbronnen (zoals het salaris en pensioenen) ook minder hoog zijn.
Er worden wel zwaardere sancties voorzien bij niet-aangifte van de waarde van de buitenlandse onroerende goederen: er wordt immers een administratieve boete van 250 euro tot 3.000 euro ingevoerd.
Blijf op de hoogte
Abonneer u op onze blog
Geïnteresseerd in het actuele financiële nieuws? Abonneer u op de blog en ontvang voortaan één keer per week de nieuwste artikels en inzichten van onze experts.
We respecteren uw privacy en we zorgen ervoor dat uw persoonsgegevens veilig zijn.
Deel het artikel
Nijverheidsstraat 44 - 1040 Brussel België
Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België BTW BE 0403 212 172 RPR Brussel

Volg ons

Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België BTW BE 0403 212 172 RPR Brussel
All rights reserved 2021, Degroof Petercam