Vendredi 14/06/2019

Top Header

Langues

Les sociétés immobilières réglementées (SIR) : les futures Sicafi ?

Head of Real Estate

D’ici peu, le paysage immobilier belge se métamorphosera pour accueillir un nouvel acteur : la société immobilière réglementée (« SIR »). La loi qui instaure les SIR a été publiée le 30 juin dernier au Moniteur belge et intéresse avant tout les Sicafi. Katia Wastchenko, du département Real Estate, nous présente les principales caractéristiques de ce nouveau statut.

D’ici peu, le paysage immobilier belge se métamorphosera pour accueillir un nouvel acteur : la société immobilière réglementée (« SIR »). La loi qui instaure les SIR a été publiée le 30 juin dernier au Moniteur belge et intéresse avant tout les Sicafi. Katia Wastchenko, du département Real Estate, nous présente les principales caractéristiques de ce nouveau statut.

Origine
La SIR trouve son origine dans la nouvelle réglementation relative aux gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs. Dans le but de mieux protéger les investisseurs, une directive européenne (la directive 2011/61/UE, également appelée  « Alternative Investment Fund Managers Directive » ou « AIFMD ») impose de nouvelles règles en matière de gestion de fonds alternatifs. Transposée en droit belge, cette nouvelle réglementation s’appliquera dès le 22 juillet à tous les gestionnaires d’organismes de placement alternatifs qui entrent dans son (large) champ d’application.

Comme les Sicafi ont le statut d’organisme de placement collectif en droit belge, elles seront de plein droit considérées comme des organismes de placement alternatifs dès l’entrée en vigueur de la loi de transposition de la directive AIFM. Elles devront dès lors satisfaire à toutes les exigences imposées par cette législation.  

Le législateur belge a eu conscience que le cadre réglementaire AIFM est de nature à pénaliser la Sicafi belge par rapport à ses voisins sans apporter de réelle plus-value. Il a dès lors décidé d’introduire dans son  arsenal juridique un statut spécifique de “société immobilière réglementée” distinct de celui des Sicafi (loi du 12 mai relative aux SIR, publiée au Moniteur Belge ce 30 juin 2014). L’entrée en vigueur de la loi SIR doit encore être fixée par un arrêté royal. A l’heure où nous écrivons cet article, cette date d’entrée en vigueur n’est pas encore connue.

Dès l’entrée en vigueur de la loi SIR, les sociétés immobilières auront le choix de mener leurs activités sous l’une des formes suivantes :  

  • Société commerciale ordinaire (non soumise au contrôle de la FSMA),
  • Sicafi, avec tout l’encadrement réglementaire qui l’accompagne (législation AIFM),
  • SIR et bénéficier d’un cadre réglementaire distinct de la législation AIFM.

Régime applicable aux SIR
La SIR se distingue de la Sicafi essentiellement en ce qu’elle exerce une activité commerciale et opérationnelle.

La SIR a pour stratégie de détenir des biens immobiliers pour une longue durée en vue de les mettre à disposition d’utilisateurs. L’activité de la SIR est donc axée sur le développement et la gestion au jour le jour de biens immobiliers. Cette activité doit être exercée par la SIR elle-même, sans délégation possible à un property manager. De même, dans certaines limites, la SIR peut offrir des services de gestion immobilière à des tiers.

Compte tenu de leur importance pour l’économie réelle et pour l’épargne publique, les SIR sont soumises au contrôle prudentiel de la FSMA ainsi qu’à la grande majorité des règles qui s’appliquent actuellement aux Sicafi (restrictions au niveau de l’effet de levier, de la diversification des risques, de l’obligation de distribution, régime fiscal favorable, etc.).

En résumé, le statut de SIR, largement basé sur celui des Sicafi, offre un cadre actualisé qui confirme juridiquement une réalité économique et qui permet une meilleure adaptation de la société à l’évolution ultérieure du secteur.

Les Sicafi actuelles disposent d’une période unique de quatre mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi pour demander à la FSMA une autorisation en tant que SIR. Dans les trois mois suivant la décision par laquelle la FSMA accorde l’autorisation, l’assemblée générale de la Sicafi doit se prononcer sur la modification de ses statuts.

Un mécanisme de retrait est assuré pour les actionnaires existants. Ce mécanisme implique que les actionnaires qui votent contre le changement des statuts à l’assemblée générale puissent, moyennant le respect de certaines conditions strictes (durée minimale de détention, maximum 100.000 euros par actionnaire, etc.), demander que leurs actions soient rachetées à un prix fixé dans la loi. La société peut imposer une condition suspensive en vertu de laquelle ce retrait ne peut être demandé que par un pourcentage limité d’actionnaires.

Bien que cette étape de l’assemblée générale puisse soulever certaines difficultés pratiques (vote en défaveur du changement des statuts, problèmes de liquidité, etc.), elle devrait en principe se dérouler sans encombre puisque c’est dans l’intérêt des Sicafi, et donc de leurs actionnaires, d’opter pour le statut de SIR.

En conclusion
Le statut de SIR offre un cadre réglementaire plus approprié aux activités immobilières que celui de la Sicafi car celle-ci tombera très prochainement dans le champ d’application de la législation AIFM. Il faut donc s’attendre à ce que la majorité, voire l’ensemble des Sicafi, demandent de changer de statut pour adopter celui de la SIR.

Au jour où nous publions cet article, les Sicafi n’ont pas encore communiqué leur position par rapport à ce nouveau statut. Il n’est pas exclu qu’à moyen terme, le statut de Sicafi existe encore dans les textes de loi, mais qu’il disparaisse totalement du paysage immobilier belge. Affaire à suivre... 

Si vous désirez plus d’information, n’hésitez pas à prendre contact avec Katia Wastchenko et Jean-Baptiste Van Ex.

Mail