Mardi 25/06/2019

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Immobilier coté : que peut-on attendre pour 2018 ?

Senior Equity Analyst

Les taux ont été passablement volatils en 2017 et pourtant l’année s’est soldée par une bonne performance de l’immobilier avec l’indice EPRA Eurozone affichant un return total de +16,5% contre +9.2% pour l’Euro Stoxx 50. Après des années de bonnes performances et des taux longs restant volatils, que peut-on attendre de l’année 2018 ? Le mot à mot d’Herman van der Loos, Senior Equity Analyst.

 

CROISSANCE

« La croissance dans la plupart des pays européens est attendue à plus de 2 % »

Les fondamentaux macroéconomiques sont plutôt bons avec une croissance attendue du PIB supérieure à 2 % dans la plupart des pays européens en dépit de l’effritement de certains facteurs favorables (euro et matières premières faibles). Cette croissance ne s’accompagne pas de pressions inflationnistes avec une inflation sous-jacente qui reste mesurée à 1 %. Les différences entre les pays restent substantielles avec le Luxembourg, les Pays-Bas, les pays nordiques et d’Europe centrale et de l’Est affichant les plus belles croissances. Une forte croissance bénéficie à la plupart des secteurs immobiliers.


PRUDENCE

« La BCE devrait graduellement réduire ses achats d’actifs avant de relever les taux au cours de 2019 »

Les autorités cherchent à sortir du contexte actuel de taux zéro afin d’éviter les bulles spéculatives, mais avec une grande prudence pour ne pas contrarier la reprise actuelle avec un resserrement intempestif. C’est pourquoi nous prévoyons actuellement que la BCE réduise graduellement ses achats d’actifs avant de relever les taux au cours de 2019. Les taux longs sont plus difficiles à prévoir, mais nous pensons que l’impact négatif d’une hausse ne doit pas être surestimé. En effet, la plupart des REITs (Real Estate Investment Trust) - telles que nos SIR - couvrent pour une large part le risque de hausse de taux et le coût moyen de leur dette (incluant leur dette historique) est toujours supérieur au coût marginal pour des nouveaux emprunts. Autrement dit, même en supposant des taux plus élevés, le coût moyen de la dette devrait encore baisser en 2018 pour la plupart des foncières cotées, au fur et à mesure qu’elles contractent de nouveaux emprunts et que de la dette ancienne chère arrive à échéance. En outre, des taux plus élevés s’accompagneront très vraisemblablement d’une croissance économique soutenue et/ou d’inflation. Cette dernière est particulièrement favorable à l’immobilier de santé où les baux à long terme sans échéance intermédiaires sont très utilisés.


SANTE

« Les personnes âgées en Belgique sont plutôt jeunes et en bonne santé avec une des plus longues espérances de vie saine en Europe »

La démographie est un autre facteur important pour l‘immobilier en général (croissance de la population), mais plus particulièrement pour l’immobilier de santé avec le vieillissement de la population qui devrait atteindre un pic vers 2040-2050. Les pays les plus ‘gris’ en termes de proportion des personnes âgées de 65 ans ou plus sont l’Allemagne et les pays du sud de l’Europe. La Belgique apparaît à cet égard comme relativement jeune mais avec, il est vrai, des fortes divergences régionales. Une autre tendance est la hausse de la proportion de personnes très âgées (80 ans ou plus) avec les hausses les plus fortes en Allemagne mais aussi aux Pays-Bas et en France. Ici aussi la Belgique apparaît comme relativement jeune et en bonne santé  avec une des espérances de vie ‘saine’ (c’est à dire relativement autonome) les plus élevée en Europe (> 10 ans). Autrement dit, certains pays auront besoin de structures de soin ‘lourdes’ telles que des sénioreries fortement médicalisées, alors que d’autres pays auront plus besoin de structures ‘light’ telles que des résidences-services. Le vieillissement a aussi un impact sur l’immobilier de commerce (retail) ; plusieurs études tendent à montrer que les personnes âgées apprécient les commerces de proximité et tout particulièrement pour les achats fréquents tels que l’alimentation.


ENTERREMENT

« L’e-commerce a profondément changé la façon dont on achète, mais n’enterrera pas le commerce physique »

L’e-commerce est traditionnellement vu comme néfaste pour l’immobilier commercial et, effectivement, il a profondément changé la donne (transparence des prix, facilité, choix) mais sans pour autant faire disparaître le commerce physique. En effet, l’e-commerce affecte différemment les types de commerce (alimentation moins vulnérable que, par exemple, les agences de voyage) et montre des limites (geoblocking , ‘livraison gratuite’ devenant progressivement payante). De plus, les propriétaires d’immobilier commercial ne sont pas restés les bras ballants et ont entrepris d’optimiser leur offre en favorisant les segments les plus résistants à l’e-commerce et leurs localisations (les commerçants sont devenus plus sélectifs, mais se doivent toujours d’être présents dans les meilleures localisations). Ils ont aussi amélioré leur connaissance du client (magasins connectés et ‘intelligents’) et veillé à ‘soigner’ le consommateur en termes de commodité et de plaisir. Il est intéressant de rappeler que certains e-retailers tels qu’Amazon se sont décidés à ouvrir des implantations physiques afin de mieux appréhender le consommateur actuel devenu exigeant et versatile.


VALORISATION

« Le secteur immobilier coté offre une valorisation attractive »

En dépit de bonnes performances en 2017, nous pensons que l’immobilier coté offre toujours une valorisation attractive avec des earnings yields stables aux alentours de 6 % en moyenne, bien supérieurs aux rendements obligataires. Nous estimons que les bénéfices des foncières cotées inclues dans notre suivi devraient croître de quelque 7 % en 2018 en moyenne avec comme principaux facteurs sous-jacents, la croissance du portefeuille (+4 % en moyenne, croissance à deux chiffres en logistique et en santé), une meilleure efficacité opérationnelle (un portefeuille plus large permet de mieux amortir des frais fixes) et un coût de la dette plus faible (ici aussi, plus la société croît, plus elle peut contracter de la nouvelle dette bon marché).

En résumé, en dépit d’un tumulte croissant autour des taux d’intérêt, l’immobilier coté reste selon nous intéressant et devrait bénéficier cette année d’un contexte macroéconomique bénin, d’une valorisation attractive et de résultats en croissance.

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