Vendredi 18/10/2019

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Inclusio : la réussite d'un projet immobilier social

Head of Non-Quoted Investments

Xavier Mertens, CEO de la société d'investissement immobilier à vocation sociale Inclusio, explique son évolution positive. Il évoque l’équipe de management, la philosophie de l’investissement d’impact, le faible profil de risque, le portefeuille immobilier et la suite des événements. Il en ressort qu’Inclusio est en passe d’atteindre les objectifs fixés.

Une équipe expérimentée, un leader fort

Xavier Mertens est aux commandes depuis presque deux ans. Il se consacre au développement d’Inclusio, après avoir accumulé des années d’expérience au sein d’AG Real Estate et avoir occupé pendant douze ans le poste de CEO de Home Invest. À l’âge de 61 ans, il considère cette mission comme son dernier grand défi professionnel. Xavier Mertens espère pouvoir réitérer les performances de sa mission précédente : une capitalisation boursière multipliée par 6 et un cours de Bourse multiplié par 2,5. Pour y pavenir, il fait appel à Jacques Ninanne, CFO, et à Lionel Van Rillaer, Chief Development Officer, qui ont tous deux des années d’expérience dans leur domaine.

Au-delà de la question de rentabilité/impact : des objectifs sociaux

Tous les investisseurs et tous les cofondateurs ont bien entendu décidé de participer à l’aventure en raison de son rendement financier escompté : l’augmentation de la valeur du portefeuille immobilier et du dividende annuel, caractéristiques des fonds immobiliers cotés en Bourse.

Mais ce n’est pas tout. Tous ces investisseurs ont également investi dans les objectifs sociaux de ce projet. Inclusio investit exclusivement dans des logements locatifs financièrement accessibles et dans des infrastructures sociales telles que des crèches et des maisons de repos. En outre, 25 % des investissements font l’objet d’une collaboration avec des asbl spécialisées qui assurent l’accompagnement social nécessaire pour les groupes de population défavorisés.

Cet impact (social) se mesure déjà actuellement : (1) combien d’unités de logement sont proposées et (2) combien de personnes défavorisées sont soutenues. Il est actuellement examiné quelle sera la partie externe indépendante qui auditera ces rapports de mesure.

Gagnant-gagnant pour toutes les parties et risque limité : soutien implicite de l’État et levier financier modéré

L’objectif d’un investissement d’impact ne se limite pas au rendement financier de l’investisseur. Inclusio a également une finalité sociale : Inclusio contribue à alléger la pénurie de logements sociaux (plus de 200 000 entités manquantes en Belgique), une intervention bienvenue en période de disette budgétaire.

Le locataire est presque toujours une asbl liée à la ville (les « agences immobilières sociales »). Ces AIS reçoivent des subsides annuels et louent la totalité du bien immobilier dans le cadre de contrats de location à long terme (15 ans et plus la plupart du temps).

Enfin, en bon père de famille, Inclusio souhaite se prémunir contre une possible hausse des taux. L’utilisation de crédits est limitée à maximum 30 % de la valeur du bien immobilier.

Deux ans après sa création, 80 % des capitaux levés sont engagés

Deux ans plus tard, Inclusio compte en portefeuille 15 bâtiments, répartis dans les communes bruxelloises, lesquels louent ensemble 108 unités de logement à des AIS ou les mettent à disposition par l’intermédiaire d’un bail. Par ailleurs, 6 de ces 108 unités de logement sont louées à des sans-abri via l’intervention de l’asbl Infirmiers de rue.

Un nouveau dossier bruxellois, qui doublera presque le nombre d’unités de logement après réception, vient d’être signé, et plusieurs dossiers sont actuellement examinés tant en Flandre qu’en Wallonie.


Banque Degroof Petercam, Revive et Kois Invest ont créé Inclusio au printemps 2015. 45 millions d’euros ont été levés au cours de la première levée de fonds en 2015.

Inclusio a pour mission de proposer « des logements de qualité à long terme aux groupes de population démunis, à un prix abordable. » www.inclusio.be

Une équipe de management indépendante a également été créée au terme du premier tour de financement. Xavier Mertens, ancien CEO de la SIR résidentielle cotée en Bourse Home Invest Belgium, a relevé le défi. (SIR = société immobilière réglementée (successeur de la Sicafi)).

Si vous désirez plus d’information sur Inclusio, n’hésitez pas à prendre contact avec Bert d'Huyvetter.

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