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L’achat scindé de biens immeubles: nouvelles conditions pour la donation préalable

Head of Estate Planning

L'administration fiscale a publié de nouvelles conditions pour la donation préalable (décision du 18 juillet 2013). En voici les détails.

Vous pensez à acheter une maison, un appartement ou un autre bien immeuble avec vos enfants? Et vous souhaitez appliquer la technique de l’achat scindé, c’est-à-dire: vous achetez l’usufruit et vos enfants la nue-propriété? Et vous envisagez de faire une donation préalable à vos enfants qui leur permettra d’acquérir la nue-propriété? Nous vous recommandons d’intégrer le nouveau point de vue de l’administration fiscale concernant la donation préalable dans vos réflexions.

 

Avis précédent du fisc: une donation préalable n’était plus tolérée

L’administration fiscale a changé récemment sa position vis-à-vis de la combinaison de la donation préalable par le futur usufruitier au futur nu-propriétaire et l’acquisition scindée(1). Dans sa décision précédente(2), elle acceptait que les enfants achètent la nue-propriété financée par une donation préalable de fonds de leurs parents. Toutefois, le fisc prétendait que les enfants/nus-propriétaires devaient payer des droits de succession sur la valeur de la pleine propriété de l’ immeuble lors du décès des parents/usufruitiers. Alors qu’en principe, l’usufruit s’éteint lors du décès des usufruitiers sans que des droits de succession ne soient dus par les nus-propriétaires.

Ce point de vue était basé sur la réinterprétation de la preuve contraire qui doit être apportée dans le cadre de l’article 9 du Code des droits de succession. L’article précité présume qu’en cas d’achat d’un immeuble par les parents en usufruit (par exemple) et par les enfants en nue-propriété (par exemple), les parents ont financé la totalité du prix d’achat. Cette présomption pouvait être renversée : les enfants devaient prouver qu’ils disposaient des fonds nécessaires pour acquérir la nue-propriété. Si les enfants avaient reçu ces fonds par une donation, le fisc partait du principe que l’acquisition déguisait une libéralité au profit des enfants et que les parents avaient donc également financé la nue-propriété. Lors du décès des parents, des droits de succession seront dus sur la valeur de la pleine propriété de l’immeuble. La donation préalable par les parents n’était donc plus admise comme preuve contraire.

La jurisprudence a directement mitraillé cette réinterprétation. Ensuite, le Ministre des Finances Koen Geens a fait réexaminer cette question. Résultat? Une fois de plus, un nouveau point de vue de l’administration fiscale concernant cette donation préalable. 

Nouvelle décision: une donation préalable n’est toujours pas tolérée, sauf...

Cette nouvelle décision(3) n'accepte pas la donation préalable comme preuve contraire pour l’application de l’article 9 du Code des droits de succession. Le principe reste le même.

Néanmoins, la donation préalable pourra valoir comme preuve contraire:

- Lorsqu’il sera démontré que les bénéficiaires ont pu librement disposer des biens donnés. Cela sera le cas si par exemple il est démontré que la donation par l’usufruitier n’était pas spécifiquement destinée au financement de l’achat de la nue-propriété dans le cadre d’une acquisition scindée;

ou

- Lorsque des droits de donation ont été payés sur la donation préalable.

Ce point de vue sera applicable à toutes les opérations juridiques réalisées à partir du 1er septembre 2013.

Si l’une de ces conditions susmentionnées est réalisée et à condition que l’achat scindé se fasse selon les règles de l’art, aucun droit de succession ne sera dû lors du décès des parents/usufruitiers sur le bien acheté.

La pratique

La nouvelle décision a clarifié les conditions concernant cette donation préalable.

Des questions peuvent être posées en ce qui concerne l’application pratique de la première condition. Souvent, une donation est faite peu de temps avant l’achat du bien immeuble, avec l’intention que les enfants utilisent les biens donnés pour l’achat de la nue-propriété. Il reste donc très important d’anticiper dans le cadre de votre planification successorale.

La manière la plus simple d’éviter des discussions avec l’administration fiscale semble de payer les droits de donation sur la donation préalable. La donation préalable peut être réalisée soit par un acte notarié(4), soit par virement bancaire (donation indirecte), à condition qu’elle soit enregistrée dans un bureau d’enregistrement en Belgique. Tenant compte de leur contenu ident ique, pourquoi une donation enregistrée est acceptée comme preuve contraire, tandis qu’une donation non-enregistrée ne l'est pas? La raison principale peut être la date certaine de la donation enregistrée –ce qui peut faciliter la preuve contraire– bien que des considérations budgétaires nous paraissent également avoir inspiré cette décision.

Votre personne de contact à la Banque ainsi que le département Estate Planning sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans le cadre de votre planification successorale.

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2 Décision du 19 avril 2013-n°EE/98.937.
3 Décision du 18 juillet 2013-n°EE/98.937, qui remplace la décision du 19 avril 2013.
4 Devant un notaire belge ou à l’étranger.
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