Mardi 25/06/2019

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Impôt sur la fortune immobilière : l'impact pour les non-résidents français

Estate Planning

La loi de finances pour 2018 a abrogé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au profit de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si cette réforme semble principalement impacter les résidents fiscaux français, certaines nouvelles dispositions sont susceptibles d’avoir des conséquences pour les non-résidents français. En voici les principales.

Ce nouvel impôt que l’on peut qualifier de « Spectre » de l’ISF reprend les bases de son prédécesseur notamment en matière de fait générateur, de seuil et de barème d’imposition. En revanche, l’élargissement du champ d’imposition des actifs immobiliers détenus par des sociétés et les nouvelles règles relatives à la déductibilité des passifs pourraient avoir un impact significatif chez les contribuables notamment lorsqu’ils résident hors de France et qu’il n’existe pas de convention fiscale relative à l’imposition de la fortune.

Nous développerons ci-dessous les principales nouvelles dispositions susceptibles d’impacter les non-résidents :

La suppression des notions de « prépondérance immobilière » et de « détention indirecte » au profit d’une taxation en toute transparence.

En vertu de ces deux premiers principes, les parts de sociétés détenues par des non-résidents étaient imposables à l’ISF lorsque d’une part, la fraction d’actif français détenue par ladite société était composée à plus de 50 % d’immobilier (notion de prépondérance immobilière), et d’autre part, lorsque les parts de sociétés n’étaient pas à prépondérance immobilière, mais que le contribuable et sa famille détenaient au moins 50 % des parts d’une société ayant à son actif, un bien immobilier situé en France (notion de détention indirecte).

Jusqu’à 2017, l’immobilier français détenu par des sociétés était imposable en France dans le chef des non-résidents uniquement dans ces deux hypothèses. Désormais, sauf exceptions, les parts de sociétés sont imposables à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. La taxation se fait donc par transparence chaque fois qu’une société détient un bien immobilier non affecté à sa propre exploitation1. Par conséquent, un non-résident détenant des parts d’organismes de placement collectif investis même partiellement en actif immobilier pourrait être redevable de l’IFI.

Exemple : Un non-résident détenant une résidence secondaire en France estimée à 1 million d’euros et un compte-titres en Belgique valorisé à 2 millions d’euros investi totalement dans une SICAV composée à plus de 20 % d’actifs immobiliers français est, depuis le 1er janvier 2018, redevable de l’IFI.

Désormais, sont déductibles les passifs afférents aux actifs imposables et contractés pour :

  1. L’acquisition de ces actifs ;
  2. Le financement des dépenses de réparation et d’entretien ;
  3. Le financement des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction et d’agrandissement.

L’on comprend à la lecture du nouvel article 974 du Code général des impôts que les passifs souscrits pour la conservation d’un bien ne sont plus déductibles alors que ceux-ci l’étaient en matière d’ISF.

Une déduction spécifique est prévue pour les crédits In fine :

Désormais, ces crédits sont déductibles comme s’ils étaient amortissables de manière linéaire. Le texte prévoit en effet que « ces dettes (…) sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’année total de l’emprunt ».

Exemple : Un prêt in fine contracté pour une durée de 10 ans serait déductible de la manière suivante : en N le prêt serait déductible à hauteur 100 %, en N + 3 le prêt serait déductible à hauteur 70 %, en N + 8 le prêt serait déductible à hauteur 20%.

De surcroît, la loi prévoit que si aucun terme n’a été stipulé, le prêt est déductible à hauteur de 1/20e par an.

Concernant les patrimoines bruts supérieurs à 5 millions d’euros : les passifs ne sont admis en déduction qu’à hauteur de 60 % de la fraction de l’actif brut, et à hauteur de 50 % au-delà.

Exemple : Un patrimoine immobilier valorisé 10.000.000 € financé au moyen d’un prêt bancaire dont le montant restant dû s’élève à 8.000.000 €. Ce prêt est déductible à hauteur de (10.000.000 X 60 % = 6.000.000) + (2.000.000 X 50 %)= 7.000.000 €.

La loi prévoit cependant que ce plafonnement ne s’applique pas si le contribuable démontre que la dette n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.

En matière de démembrement, une nouvelle règle distingue l’IFI de son prédécesseur lorsque l’usufruit résulte des dispositions de l’article 757 du Code civil, à savoir l’usufruit légal du conjoint survivant.

Dans cette hypothèse, l’usufruitier n’est plus redevable de l’impôt sur la valeur en pleine propriété du bien, mais uniquement sur la valeur de son usufruit déterminée à l’article 669 du Code général des impôts, a contrario, le nu-propriétaire sera redevable de l’impôt sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Hormis cette hypothèse, l’usufruitier reste redevable de l’impôt sur la valeur en pleine propriété du bien.

Les modalités déclaratives :

les redevables de l’IFI devront, sans distinction établie selon l’importance de leur patrimoine, établir leur déclaration en même temps que celle des revenus d’ensemble (déclaration n°2042).
 

Nous vous recommandons vivement de vous rapprocher d’un spécialiste en la matière afin de mesurer l’impact de cette réforme sur votre situation personnelle. L’équipe Estate Planning de Banque Degroof Petercam se tient à votre entière disposition pour toute question relative à ce sujet.

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1. L’activité doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. La mise à disposition et la location ne bénéficient pas de cette exonération.

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