Mardi 13/08/2019

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Biens immobiliers en location : modification du régime fiscal français

Estate Planning

Il n’est pas rare que les Belges détenant une seconde résidence en France procèdent à la mise en location de ce bien durant les périodes estivales. Jusqu’à présent, outre le respect des obligations fiscales belges, les plus avertis déclaraient en France les revenus issus de ces locations comme des bénéfices industriels et commerciaux, certains les déclaraient comme des revenus fonciers (toléré jusqu’en 2016 par l’administration fiscale française) et quelques irréductibles oubliaient de les déclarer.


Caractère habituel

En France, la location de biens immobiliers en meublé, exercée à titre habituel, est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (réaffirmé par la loi de finances rectificatives pour 2016).

Le caractère habituel d’une location, est déterminé selon le Conseil d’Etat, non pas en fonction de la durée de la location mais de sa répétition au cours des années. Une location meublée exercée pendant une période de quinze jours pendant deux années consécutives puis pour une durée d’un mois l’année suivante doit être considérée comme exercée à titre habituel.

Charges sociales

Une location en meublé exercée à titre habituel peut être considérée comme professionnelle ou non professionnelle. Or, le régime fiscal de l’activité en meublé diffère considérablement selon que l’activité est exercée à titre professionnel ou non professionnel notamment en matière de charges sociales.

En effet, les bénéfices industriels et commerciaux générés dans le cadre d’une activité de location en meublé exercée à titre non professionnel sont imposés aux prélèvements sociaux dus au titre des revenus du patrimoine (15,5%) alors que les charges sociales des indépendants (RSI jusqu’à 35% avec un minimum de 950,00 € en 2016) sont dues lorsque l’activité de location en meublé est exercée à titre professionnel.

A titre professionnel

Jusqu’à présent, sont assujettis aux cotisations sociales professionnelles, les loueurs en meublé qui exercent une activité considérée fiscalement comme exercée à titre professionnel. C’est-à-dire, ceux qui remplissent les trois critères cumulatifs prévus à l’article 155 IV du Code général des impôts à savoir :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000,00 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

Modification du régime

Toutefois, le développement de l’activité de location en meublé lié à l’essor des plateformes collaboratives telles qu’Airbnb a incité le législateur a modifier le régime applicable aux loueurs en meublé non professionnels qui ont notamment recours à ces plateformes collaboratives. Désormais, il est prévu (article 18 du projet de Loi de financement de la sécurité sociale pour 2017) que les revenus issus de la location en meublé exercée à titre non professionnel soient également assujettis au RSI lorsque leur montant excède 23.000,00 euros et ce, même si l’ensemble des critères prévus à l’article 155 IV du CGI ne sont pas remplis.

Dans l’esprit du législateur, cette mesure vise également les non-résidents (donc les résidents belges) même si une incertitude subsiste au regard de la jurisprudence de Ruyter qui a rappelé qu’en vertu du règlement européen n°1408/71, un résident de l’UE ne peut contribuer au financement d’un régime de sécurité sociale d’un Etat dont il ne bénéficie pas de prestations sociales.

N'hésitez pas à contacter notre département Estate Planning : nos spécialistes sont à votre service pour répondre à toute question complémentaire et envisager avec vous d’éventuelles solutions.

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