C’est en Région flamande que les hausses de prix ont été les plus fortes. Les villas sont en relative méforme depuis quelques années, mais cette faiblesse est plus que compensée par la contribution des appartements et des maisons d’habitation ordinaires dans les augmentations de prix. Il n’est donc pas étonnant que l’investisseur belge garde une préférence pour l’immobilier de son pays. Toutefois, ce sont justement ces augmentations qui font surgir des questions concernant une surévaluation potentielle.
Évaluer l’immobilier
Il existe différentes méthodes pour évaluer un marché immobilier. La première méthode est le ratio prix/revenus. Il consiste à comparer les prix de l’immobilier au revenu disponible afin d’évaluer l’accessibilité financière de l’immobilier. En 2016, ce ratio était, selon les chiffres de l’OCDE, pas moins de 41 % supérieur à sa moyenne historique. Le ratio prix du logement/prix de location est une autre référence fréquemment utilisée. Ce ratio donne une indication du rapport entre les prix moyens des habitations et les prix moyens des locations. Il suggère, lui aussi, une surcote de 45 % en 2016 par rapport à sa moyenne historique. Une autre méthode consiste à corriger le ratio prix/revenus des taux hypothécaires pour mieux cerner la charge de remboursement d’un prêt hypothécaire. Selon la Banque nationale de Belgique, cet indicateur dépasse sa moyenne historique de 21 %.
Toutefois, ces mesures ne tiennent pas compte d’autres facteurs. C’est pourquoi une comparaison avec une moyenne historique statique donne probablement une image incomplète. La baisse des taux à long terme, en particulier, sous l’influence de l’actuelle politique accommodante, est une différence importante par rapport aux situations antérieures. Cette baisse a non seulement réduit les charges hypothécaires, mais elle a également soutenu l’augmentation de la demande en immobilier d’investissement.
Des conditions différentes
Les modèles économétriques peuvent être utiles à ceux qui veulent tenir compte des évolutions structurelles. Les institutions internationales et la Banque nationale de Belgique (BNB) utilisent ces méthodes. En outre, la combinaison de différents modèles peut remédier à l’incertitude liée au modèle utilisé. Le modèle du FMI estime, sur la base des revenus, du taux à long terme, de la population en âge de travailler et de la croissance du crédit, que le marché immobilier belge est correctement valorisé. Les modèles de la Commission européenne
et de la Banque centrale européenne penchent respectivement vers une surévaluation de 15 % et 12 %. Le modèle de la BNB qui, outre les revenus disponibles, les taux hypothécaires et le nombre de ménages, tient également compte de variables binaires afin de modéliser l’effet des changements structurels sur le marché immobilier, estime la surévaluation à seulement 7,8 % au quatrième trimestre 2016.