Jeudi 18/04/2019

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Y a-t-il une bulle immobilière en Belgique ?

La crise de 2008 nous a permis de découvrir les conséquences significatives que peut avoir un marché de l’immobilier instable sur une économie. Dix ans plus tard, où en est le marché immobilier en Belgique ?

 

 

La crise américaine des subprimes de 2008 nous a permis de découvrir les conséquences significatives que peut avoir un marché de l’immobilier instable sur une économie. Le système financier belge est, lui aussi, étroitement lié au marché de l’immobilier en raison de son exposition aux crédits hypothécaires. La supervision du marché de l’immobilier est donc indispensable, car elle permet de donner des informations sur l’apparition et la prévention des bulles immobilières.

Le marché de l’immobilier belge est connu pour sa croissance stable. Depuis 1970, les prix réels des habitations en Belgique, excepté au début des années 1980, ont presque toujours augmenté ou ont au minimum stagné. Le marché immobilier belge a tenu bon, même en 2009, année de crise, alors que les marchés immobiliers du monde entier enregistraient une correction. L’augmentation réelle moyenne a été de 2,2 % par an entre 1970 et 2016.

C’est en Région flamande que les hausses de prix ont été les plus fortes. Les villas sont en relative méforme depuis quelques années, mais cette faiblesse est plus que compensée par la contribution des appartements et des maisons d’habitation ordinaires dans les augmentations de prix. Il n’est donc pas étonnant, compte tenu de cette augmentation relativement stable et cohérente du marché immobilier belge et de l’environnement de taux faibles, que l’investisseur belge garde une préférence pour l’immobilier de son pays. Toutefois, ce sont justement ces augmentations qui font surgir des questions concernant une surévaluation potentielle. 

Évaluer l’immobilier

Il existe différentes méthodes pour évaluer un marché immobilier. La première méthode est le ratio prix/revenus. Il consiste à comparer les prix de l’immobilier au revenu disponible afin d’évaluer l’accessibilité financière de l’immobilier. En 2016, ce ratio était, selon les chiffres de l’OCDE, pas moins de 41 % supérieur à sa moyenne historique. Le ratio prix du logement/prix de location est une autre référence fréquemment utilisée. Ce ratio donne une indication du rapport entre les prix moyens des habitations et les prix moyens des locations. Il suggère, lui aussi, une surcote de 45 % en 2016 par rapport à sa moyenne historique. Une autre méthode consiste à corriger le ratio prix/revenus des taux hypothécaires pour mieux cerner la charge de remboursement d’un prêt hypothécaire. Selon la Banque nationale de Belgique, cet  indicateur dépasse sa moyenne historique de 21 %. 

Toutefois, ces mesures ne tiennent pas compte d’autres facteurs. C’est pourquoi une comparaison avec une moyenne historique statique donne probablement une image incomplète. La baisse des taux à long terme, en particulier, sous l’influence de l’actuelle politique accommodante, est une différence importante par rapport aux situations antérieures. Cette baisse a non seulement réduit les charges hypothécaires, mais elle a également soutenu l’augmentation de la demande en immobilier d’investissement.

Des conditions différentes

Les modèles économétriques peuvent être utiles à ceux qui veulent  tenir compte des évolutions structurelles. Les institutions internationales et la Banque nationale de Belgique (BNB) utilisent ces méthodes. En outre, la combinaison de différents modèles peut remédier à l’incertitude liée au modèle utilisé. Le modèle du FMI estime, sur la base des revenus, du taux à long terme, de la population en âge de travailler et de la croissance du crédit, que le marché immobilier belge est correctement valorisé. Les modèles de la Commission européenne
et de la Banque centrale européenne penchent respectivement vers une surévaluation de 15 % et 12 %. Le modèle de la BNB qui, outre les revenus disponibles, les taux hypothécaires et le nombre de ménages, tient également compte de variables binaires afin de modéliser l’effet des changements structurels sur le marché immobilier, estime la surévaluation à seulement 7,8 % au quatrième trimestre 2016.

Depuis 1970, les prix réels des habitations
en Belgique, excepté au début des années 1980,
ont presque toujours augmenté.

En résumé, l’évolution des prix avant la crise et la remarquable stabilité de l’immobilier belge pendant la crise ont abouti à une surévaluation de l’immobilier belge qui peut être considérée de modérée à élevée suivant le modèle utilisé. Outre l’évolution dynamique des prix, l’endettement croissant des ménages belges sous l’influence de charges hypothécaires plus élevées constitue lui aussi un motif de vigilance supplémentaire. Les mesures fiscales telles que le bonus logement, qui n’ont fait que pousser les prix de l’immobilier à la hausse, et l’assouplissement des pratiques en matière de crédit, sont des facteurs de risque supplémentaires.

Toutefois, les modèles plus complexes ont également leurs défauts. Des changements fiscaux importants par exemple ne sont pas toujours simples à modéliser. En outre, l’évolution au niveau national n’est pas révélatrice d’importants facteurs régionaux et locaux pouvant avoir une forte incidence sur les prix de l’immobilier. De surcroît, la BNB a déjà mis en oeuvre, par le biais de sa politique macroprudentielle, des mesures visant à limiter le risque en imposant notamment des coussins de fonds propres aux banques dans le cadre de l’octroi de prêts grevés d’un risque plus important. 

Conclusion

Les prix de l’immobilier belge ont certes enregistré des augmentations significatives, mais aucune bulle immobilière incontrôlable ne semble se former à l’heure actuelle. Une augmentation limitée des prix de l’immobilier dans les années à venir, sous l’effet d’une reprise économique soutenue et d’une démographie favorable, semble plus probable. 

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