Jeudi 18/04/2019

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Résidence secondaire en Espagne : ce qu'il faut savoir

Estate Planning Luxembourg

Vous avez décidé d'acquérir, de vendre ou de transmettre un bien immobilier en Espagne ? Notre experte en Estate Planning fait le tour de la question.

 

 

 

A retenir :

  • D'un point de vue juridique, la signature d’un contrat préliminaire ou d’une promesse de vente n’est pas obligatoire en Espagne.
  • L’une des particularités de l’Espagne est que sa fiscalité est régionalisée.
  • En cas de vente du bien immobilier, la plus-value immobilière sera, sur base de la plupart des conventions fiscales, imposable en Espagne au taux forfaitaire de 19%.
  • D’un point de vue fiscal, l’Espagne n’ayant conclu aucune convention fiscale en matière de donation, la donation d’un bien immobilier espagnol sera soumise à la fiscalité espagnole.
  • Le calcul des droits de succession espagnols dépend de nombreux facteurs, comme la valeur reçue par l’héritier, le lien de parenté entre le défunt et l’héritier, l’âge de l’héritier et le niveau de fortune de l’héritier (avant succession).
     

Une destination incontournable

Les Belges, les Français et les Luxembourgeois raffolent de l’Espagne. L’Espagne occupe la première place dans le cœur des Belges pour l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger (devant la France et l’Italie). La preuve en est que 380.000 Belges y possèdent déjà leur résidence secondaire.  Et cela ne risque pas s’arrêter car, sur base des résultats publiés par le conseil général des notaires espagnols, près de 10% des acquéreurs non-résidents en 2016 étaient de nationalité belge1.

Ce pays rencontre également un franc succès auprès des 12 millions de Français qui s’y sont rendus  en vacances en 2016. Les Français se positionnent d’ailleurs en deuxième place des acheteurs étrangers en Espagne2 après les Anglais. Et pour les ménages luxembourgeois, dès lors qu’ils possèdent une résidence secondaire à l’étranger, la France et l’Espagne se trouvent en tête de liste.

Ces tendances de fond devraient continuer pour plusieurs raisons. D’une part, la conjoncture actuelle internationale plombe les destinations du bassin méditerranéen. D'autre part, la crise économique et immobilière qui a violemment frappé l’Espagne, entre 2007 et 2014, offre encore de nombreuses opportunités en matière d’acquisitions immobilières avec des rabais parfois significatifs.

Il n’est reste pas moins qu’acquérir un bien immobilier dans un pays autre que son pays de résidence doit retenir une certaine attention car la législation locale peut s’avérer différente.


Des différences d’un point de vue juridique

Première différence significative, la signature d’un contrat préliminaire ou d’une promesse de vente n’est pas obligatoire en Espagne. Si c’est le cas, il s’agit généralement d’un contrat établi entre les parties sans condition de forme particulière. Si des arrhes sont versées, généralement elles ne sont pas déposées auprès d’un notaire. Et, en cas de non-exécution du contrat de la part de l’acquéreur, le code civil espagnol prévoit que le vendeur pourra conserver les arrhes et, dans le cas contraire, que ce dernier devra restituer un montant équivalent au double des arrhes.

Par ailleurs, contrairement à la France et sa loi Scrivener, il n'existe pas en Espagne de mesures spécifiques de protection du consommateur qui souscrit un emprunt pour acquérir un bien immobilier. 

Dans le cadre de la préparation de l’acte authentique d’acquisition, le notaire devra s’assurer :

  • d’obtenir les informations d'inscription au registre foncier dans un délai maximal de 10 jours avant la date de signature de l’acte;
  • d'identifier la propriété au cadastre et de joindre le certificat cadastral électronique;
  • de vérifier que le propriétaire s'est acquitté de ses obligations en ce qui concerne le paiement de la taxe municipale;
  • de vérifier simplement que le prix a été effectivement payé (sans avoir à transiter sur le compte bancaire de l’étude du notaire).


Le notaire a donc un rôle beaucoup moins important qu’en France, en Belgique ou au Luxembourg car il se basera uniquement sur les données inscrites au registre foncier espagnol (« la carte d’identité » du bien immobilier) sans pousser l’analyse du bien en question. Ce qui n’est donc pas mentionné sur le registre foncier n’existe pas pour les tiers. Il est donc indispensable, qu’en plus du notaire local, l’acquéreur puisse être accompagné d’un avocat espagnol afin d’éviter les mauvaises surprises. Ce dernier pourra également l’informer des spécificités fiscales locales liées à l’acquisition d’un bien immobilier en direct.


Des spécificités fiscales

L’une des particularités de l’Espagne est que sa fiscalité est régionalisée. Elle dépend ainsi du lieu de situation du bien immobilier en question. La fiscalité sera donc différente selon que le bien immobilier est situé sur la Costa del Sol, Madrid ou mêmes les Iles Canaries.


A l’acquisition

Lorsqu’il s’agit d’une acquisition entre particuliers, l’acquéreur est redevable de l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actes juridiques documentés (Impuesto sobre Transmisiones Patrimonailes y actos Juridicos Documentdos – TPO) dont les taux peuvent varier de 6% à 10% selon la région3. A titre d’exemple, en Andalousie, les taux peuvent s’élever jusqu’à  10% alors qu’à Madrid le taux est plafonné à 6%. Par contre, lorsque le particulier achète un bien neuf auprès d’un professionnel, l’opération sera alors seulement assujettie à la TVA au taux de 10%.

A la détention

Prenons l’hypothèse suivant laquelle le propriétaire choisit de louer durant quelques semaines pendant l’année son bien immobilier en Espagne afin notamment de couvrir ses frais d’entretien. Pour déterminer quel pays a le pouvoir d’imposer ces revenus locatifs, il faut alors se référer à la convention fiscale conclue entre l’Espagne et le pays de résidence du propriétaire.

Que ce soit avec la Belgique, le Luxembourg ou la France, les conclusions sont identiques : les revenus locatifs sont imposables au lieu de situation du bien immobilier.
En Espagne, le propriétaire peut déduire des loyers bruts qu’il reçoit un certain nombre de frais (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, taxes divers, amortissement de 3% calculé sur la valeur de construction du bien immobilier …).  Le montant des loyers après déduction des charges doit alors être imposé au taux forfaitaire de 19% via le dépôt trimestriel du formulaire 210.

Bien que les revenus locatifs soient imposables en Espagne, le propriétaire doit également ne pas oublier de remplir ses obligations déclaratives  dans son pays de résidence. Il doit donc reporter ses revenus locatifs espagnols au sein de sa déclaration fiscale de son pays de résidence. Ces revenus ne seront pas imposés une seconde fois mais ils seront pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux seuls revenus imposables dans le pays de résidence du contribuable.  Les revenus locatifs nets seront alors calculés selon les règles du pays de résidence du contribuable, ce qui peut parfois avoir un effet fiscal bénéfique. Cela peut notamment être le cas s’agissant de propriétaires résidant au Luxembourg qui peuvent parfois créer un déficit foncier4, lequel réduira le taux d’imposition global applicable aux seuls revenus imposables au Luxembourg.

Une petite particularité qu’il est bon de connaître concerne le propriétaire qui décide de ne pas louer sa résidence secondaire. En effet, ce dernier devra tout de même s’acquitter d’une taxe forfaitaire de  19 % qui sera calculée sur un revenu locatif fictif correspondant à un pourcentage de la valeur cadastrale du bien immobilier (1,1 % si la valeur a été réévaluée au cours des 10 dernières années ou 2 % dans le cas contraire).

Afin d’évaluer le coût annuel de détention d’un actif immobilier en Espagne, il faut également tenir compte de l’impôt sur la fortune espagnol. Les taux peuvent évidemment varier d’une région à l’autre5 mais, si le propriétaire choisit d’appliquer la législation fiscale espagnole nationale, il existe un seuil d’exemption de 700 000 euros. Au-delà de ce seuil, un barème progressif s’applique  dont les taux s’échelonnent de 0,2 % à 2,5 %. Et, contrairement à la France, il n’existe pas de taxe d’habitation mais seulement une taxe foncière (IBI) qui est due au 1er janvier de chaque année et dont  les taux varient en fonction les municipalités et le type de bien6. A cela s’ajoute également une taxe d'enlèvement des ordures ménagères  dont les taux varient aussi en fonction des municipalités.

A la transmission

En matière de transmission, il est nécessaire de distinguer trois cas de figures :

  • La vente
  • La donation de l’immeuble
  • Le décès

1. La vente
En cas de vente du bien immobilier, la plus-value immobilière sera, sur base de la plupart des conventions fiscales, imposable en Espagne au taux forfaitaire de 19%. Que le vendeur ne s’inquiète pas s’il ne perçoit pas immédiatement la totalité du prix de vente. En effet,  en cas de vente d’un bien immobilier par un non-résident, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les reverser aux autorités fiscales espagnoles. Les fonds seront débloqués dès que les autorités fiscales espagnoles se seront assurées que le vendeur a bien remplit toutes ses obligations fiscales pour déclarer et payer l’impôt sur la plus-value immobilière.

En plus de la taxation forfaitaire de 19%, le vendeur sera également redevable d’une imposition locale additionnelle dont les taux dépendront de la municipalité et de la durée de détention du bien cédé. Comme pour les revenus locatifs, l’imposition de la plus-value immobilière en Espagne n’empêche pas le contribuable de la reporter également dans sa déclaration d’impôt sur le revenu de son pays de résidence bien qu’il s’agisse d’un revenu exonéré.

2. La donation
D’un point de vue juridique, pour que la donation d’un bien immobilier soit valablement reconnue en Espagne, elle doit obligatoirement  être passée devant un notaire espagnol.
D’un point de vue fiscal, l’Espagne n’ayant conclu aucune convention fiscale en matière de donation, la donation d’un bien immobilier espagnol sera soumise à la fiscalité espagnole.


Le donataire, résident ou non-résident, sera redevable des droits de donation espagnols dont les taux7 et abattements8 peuvent varier en fonction de la communauté autonome où se trouve le bien immobilier en question. Le point qui diffère sensiblement avec la Belgique, le Luxembourg ou la France réside dans le fait que la donation d’un bien immobilier espagnol va déclencher l’imposition de la plus-value immobilière dans le chef du donateur.

Pour évaluer le coût d’une donation, il est donc nécessaire de tenir compte du coût des droits de donation mais également de la taxe de 19% et de  l’imposition locale additionnelle  qui seront calculées sur la plus-value immobilière réalisée. Un cadeau qui peut finalement coûter cher…. Surtout si le pays de résidence du donataire prévoit lui aussi d’imposer la donation.

A titre d’exemple,  en France, toute donation réalisée par un donateur résidant en France sera soumise aux droits de donation français sur la totalité de patrimoine,  indépendamment du type d’actif (meuble ou immeuble) et du lieu de situation de l’actif (France ou étranger). Dans le cas d’espèce, la donation d’un bien immobilier espagnol sera donc également soumise aux droits de donation français qui peuvent s’élever jusqu’à 45% en ligne directe. Il existe néanmoins un mécanisme en France afin d’éviter la double imposition9 en offrant la possibilité d’imputer les droits dus en Espagne sur les droits français. Il n’empêche que les droits français peuvent être beaucoup plus élevés que les droits espagnols…

3. Le décès
A la différence des  donations, l’Espagne a conclu une convention fiscale en matière de succession mais seulement avec 3 pays (dont la France). La conclusion est néanmoins similaire à celle de propriétaires résidant en Belgique ou au Luxembourg, à savoir que la succession d’un bien immobilier espagnol sera soumise aux droits de succession espagnols. Etant donné que toutes communautés autonomes ont fixé des taux, des réductions, des abattements différents, il est difficile de donner une idée générale du montant des droits de succession qui serait dû.

De plus, contrairement à la France, la Belgique ou le Luxembourg, le calcul des droits de succession espagnols, en plus d’être régionalisé, s’avère particulièrement complexe à calculer car il dépend de nombreux facteurs comme :

  1. La valeur reçue par l’héritier,
  2. Le  lien de parenté entre le défunt et l’héritier,
  3. L’âge de l’héritier,
  4. Le niveau de fortune de l’héritier (avant succession).

A titre d’exemple, en Andalousie, les taux peut s’élever jusqu’à 36,5 % alors qu’au niveau national, ils sont plafonnés à 34 %. En Catalogne, les successions entre époux sont presque totalement exonérées alors que dans d’autres régions, elles peuvent être pleinement imposables. Enfin, dans le cas d’une succession transfrontalière, il ne faut également pas oublier les impacts éventuels dans le pays de résidence du défunt.

Prenons l’exemple d’un propriétaire résidant en Belgique au jour de son décès. Sur base du droit belge, la totalité de sa succession  y compris sa villa en Espagne, sera soumise aux droits de succession belges. Néanmoins, cette villa a déjà été imposée en Espagne sur base de la législation locale…


La législation fiscale espagnole prévoit tout de même la possibilité d’imputer l’impôt dû en Espagne sur l’impôt dû en Belgique. Une manière d’atténuer la double imposition mais d’éviter toute optimisation. Il faut également noter une différence significative sur le traitement du démembrement en Espagne. Ainsi,  à la différence de la France, de la Belgique ou du Luxembourg, la réunion de l’usufruit et la nue-propriété lors du décès de l’usufruitier est soumise aux droits de succession ou de cession dépendant du fait que le démembrement provienne d’un acte mortis causa ou inter vivos.
Un point dont il faut tenir compte notamment pour les Belges qui achètent souvent de manière scindée avec leurs enfants (les parents pour l’usufruitier et les enfants pour la nue-propriété) afin d’anticiper la transmission d’un bien immobilier à moindre coût. Ce schéma de détention peut ainsi ne pas être optimal dans le cadre d’une acquisition en Espagne.

Pour conclure, la proximité géographique de l’Espagne n’empêche pas l’existence de  différences significatives tant au niveau juridique et fiscal mais aussi une grande complexité due à la régionalisation de la fiscalité. Il est donc préférable de  s’entourer d’experts compétents afin de pouvoir acheter en toute confiance et sérénité son petit coin de paradis au soleil.

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1. Pour l’année 2016, 3959 transactions concernaient de nouveaux propriétaires belges.
2. En 2016, les Anglais sont les acquéreurs étrangers les plus représentés.

3. Il s’agit des taux 2017, les taux applicables en 2018 n’ayant pas encore été encore publiés.
4. Notamment par le biais des amortissements applicables au regard de la législation fiscale luxembourgeoise.
5. L’impôt peut varier significativement d’une région à une autre : par exemple en région d’Aragon  le seuil d’exemption est limité à 400 000 euros et à Madrid l’impôt sur la fortune est nul.
6. Les taux peuvent aller de 0,4% à 1,10% pour les biens immobiliers urbains et de 0,3% à 0,9% pour les biens immobiliers ruraux.
7. Taux maximum de 34% sur base de la législation fiscale nationale espagnole.
8. En ligne directe par exemple à Madrid la donation peut être exonérée à hauteur de 99% alors que dans la commune de Valence l’abattement est limité à 100 000 EUR.

9. Ce mécanisme ne fonctionne qu’en cas de détention en direct d’un immeuble à l’étranger.

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