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Résidence secondaire à l'étranger détenue par un résident belge : quelles sont vos obligations déclaratives à IPP ?

Par Florence Wauters - Estate Planner
Un résident belge possédant une résidence secondaire à l'étranger a l’obligation de déclarer les revenus de celle-ci ou sa valeur locative dans sa déclaration à l’IPP.

Les revenus d’un bien immobilier situé à l’étranger sont généralement imposés dans l’Etat de situation du bien. Bien que les revenus immobiliers étrangers ne soient généralement pas imposables en Belgique en vertu des conventions fiscales, ils doivent quand même toujours être déclarés. Cela signifie que les revenus ne sont pas effectivement imposés, mais qu’ils sont pris en compte pour déterminer le taux progressif applicable aux autres revenus imposables (tels que les revenus professionnels, etc.).
Le sujet de la taxation des résidences secondaires des résidents belges a donné lieu à une série d’arrêts de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) dont le dernier en date, le 12 novembre 2020 (1) , condamne la Belgique à une amende de 2 000 000 d’euros pour manquement (2).

Immeubles non loués – résidences secondaires à usage propre

En cas d’utilisation propre de votre résidence secondaire, c'est la valeur locative annuelle brute moyenne qui doit être déclarée. La valeur locative brute désigne le revenu locatif que le contribuable aurait théoriquement pu percevoir si le bien immobilier avait été loué. Celle-ci correspond aux revenus locatifs qui auraient pu être recueillis pendant la période considérée « selon les usages du pays du lieu de situation des biens ». La loi belge prévoit l’application d’un forfait de frais de 40 %.

Un bien situé en Belgique non donné en location est imposé sur la base du revenu cadastral indexé, qui est généralement inférieur au rendement locatif théorique de l’immobilier situé à l’étranger.
La Cour de Justice de l’Union européenne a condamné la Belgique pour son traitement fiscal différencié selon que le bien mis en location est situé en Belgique ou dans un autre État membre (3).

Bien que la législation n’ait pas encore été modifiée,
l’administration a publié en 2016 une circulaire (4) indiquant que, pour certains pays, on pouvait utiliser la valeur (forfaitaire) fixée ou approuvée par l'autorité étrangère en question, c’est-à-dire l’équivalent étranger du revenu cadastral belge. Dans une instruction interne, l'administration donne à titre d'exemple la méthodologie selon laquelle la valeur locative des résidences secondaires en Espagne, en Italie, en France ou encore aux Pays-Bas pourrait être considérée :
  • Espagne: il est possible de s’appuyer sur la " valor cadastral ". Vous pouvez prendre 2% de cette valeur cadastrale pour estimer la valeur locative brute annuelle forfaitaire (5). La taxe communale (6) et l’impôt foncier national peuvent en être déduits (7).
  • Italie: il est possible de s’appuyer sur la "rendita catastale". Selon l’administration fiscale belge, cette valeur doit être majorée de 5% dans le cas d’un bâtiment et de 25% s’il s’agit d’un terrain. Ensuite, le résultat est multiplié par 4/3 et l’impôt local (uniquement) peut en être déduit (8).
  • France: il est possible de s’appuyer sur la base d’imposition qui est reprise sur l’avis d’imposition de la taxe d’habitation française ou de la taxe foncière française. La taxe foncière peut en être déduite. La taxe d’habitation ne peut pas être portée en diminution (9).
  • Pays-Bas : il est possible de s’appuyer sur la "waardering onroerende zaken" (WOZ) et de déterminer la valeur locative brute forfaitaire en prenant un pourcentage de cette valeur WOZ (10). Vous pouvez déduire ensuite de cette valorisation la "onroerendezaakbelasting" payée aux Pays-Bas.
Sur la base des jurisprudences belge et européenne, ainsi que de la position de l'administration, le revenu cadastral étranger peut être utilisé pour déterminer la valeur locative. Cela ne constitue pas une obligation mais seulement une possibilité. Vous pouvez estimer vous-même la valeur locative brute, par exemple en consultant un professionnel de l’immobilier local ou en comparant les loyers de biens similaires.
Au regard des échanges internationaux d’informations à ce jour, il est indispensable de procéder à cette déclaration.

Immeuble donné en location (occasionnellement ou totalement)

Si la résidence secondaire est louée, ce sont les loyers bruts réellement perçus qui doivent être indiqués. Si vous ne mettez votre bien en location qu'une partie de l'année, vous devez distinguer les deux périodes et déclarer les revenus locatifs réels pour la période louée et la valeur locative brute pour celle qui ne l’est pas. A moins de vous prévaloir de la jurisprudence de la CJUE du 12 avril 2018 (11), car malgré la mise en demeure adressée par la Commission à l’Etat belge en date du 9 novembre 2018, l’Etat belge n’a pas mis sa législation en conformité avec les arrêts précités de la CJUE de 2014 et 2018. L’action en manquement lancée par la Commission à l’encontre de la Belgique vient de se solder par un nouvel arrêt de ce 12 novembre 2020 (12) condamnant l’Etat belge à une somme forfaitaire de 2.000.000 € et une astreinte journalière de 7.500 € à dater du 12 novembre 2020 jusqu’à la mise en conformité de sa législation avec le contenu de l’arrêt de 2018.

Déclaration et montant de l’impôt

Les impôts payés à l’étranger peuvent généralement être déduits. Le fisc applique automatiquement des frais forfaitaires de 40 % et permet la déduction des éventuels intérêts d’emprunts destinés à acquérir ou conserver les biens immeubles.

Les dispositions des conventions préventives de la double imposition attribuent en général le pouvoir d’imposer les revenus immobiliers au seul Etat de situation du bien. En présence d’une telle convention, la Belgique doit donc exonérer ces revenus, mais elle peut en tenir compte pour établir le taux d’impôt applicable aux autres revenus imposables en Belgique. Cette
« exonération sous réserve de progressivité » engendre donc inévitablement une imposition des autres revenus imposables en Belgique à un taux plus important qu’en l’absence de ces revenus exonérés.

Quand il n'existe pas de convention entre la Belgique et l'État où se trouve le bien, comme Monaco, les revenus locatifs ou la valeur locative du bien seront effectivement imposés en Belgique. Le contribuable bénéficie néanmoins d’une réduction de 50 % de l’impôt dus sur ces revenus immobiliers étrangers.

(1) CJUE, 12 novembre 2020, Commission européenne contre Royaume de Belgique, C-842/19.
(2) La solution actuellement en cours de discussion par gouvernement est que les autorités fiscales attribueront un revenu cadastral à chaque bien étranger sur la même base obsolète (calculé à partir de 1975) que le bien belge. Ce calcul promet d'être laborieux, les propriétaires devant communiquer soit la valeur de vente normale, soit le prix et la date d'achat. La date cible est mars 2022, pour la déclaration des revenus de 2021 en juin de la même année.
(3) CJUE, 11 septembre 2014, Ronny Verest et Gaby Gerards contre Royaume de Belgique, C-489/13, confirmé par la cour d'appel d'Anvers le 2 juin 2015. La jurisprudence européenne remet en question l’utilisation obligatoire de la "valeur locative" comme critère pour l’imposition de biens immobiliers qui ne sont pas mis en location dans l’Union européenne.
(4) Circulaire AAFisc 22/2016 (n° Ci.704.681) du 29 juin 2016.
(5) Ce taux est de 1,1% si la "valor cadastral" a été fixée à partir de 1994.
(6) "impuesto sobre bienes inmuebles".
(7) "impuesto sobre la renta de no residentes".
(8) "imposta municipale unica".
(9) Concernant l’avis de taxe foncière il convient de multiplier la valeur mentionnée sur l’avis d’imposition par 2, ou par 1,25 pour les biens immobiliers non bâtis.
(10) Ce pourcentage varie généralement chaque année.
(11) CJUE, 12 avril 2018, Commission européenne contre Royaume de Belgique, C 110/17 : la Cour de Justice de l’Union européenne s’est prononcée concernant l’immobilier étranger mis en location, la mise en location d’un bien immobilier belge à des personnes physiques est plus avantageuse fiscalement que celle d’un bien situé à l’étranger, le revenu cadastral belge étant inférieur au loyer réel perçu pour un bien étranger. La Belgique devra dès lors modifier sa législation en vue de supprimer ce traitement contraire au principe de libre circulation des capitaux.
(12) CJUE, 12 novembre 2020, Commission européenne contre Royaume de Belgique, C-842/19.

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