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Une brique dans le ventre… mais en papier

Par Herman Van der Loos - Senior Equity Analyst
Avec l’aide d’Herman van der Loos, Equity Analyst, nous analysons l’intérêt d’investir dans l’immobilier résidentiel.

L’immobilier résidentiel n’est pas souvent évoqué dans la palette des placements financiers, alors que c’est sans doute l’investissement le plus important dans la vie des Belges : comment expliquer cette relative discrétion ?

Pour la simple raison que l’immobilier résidentiel entre souvent en concurrence avec les produits bancaires ou les placements plus classiques. Mais il n’empêche que les Belges y restent attachés et la meilleure preuve, c’est que le taux de propriétaires en Belgique reste encore assez élevé, autour de 70 %.

L’investisseur attiré par la brique résidentielle n’a pas trop le choix des véhicules de placement en Bourse 

Effectivement. S’il est vrai que le Belge est particulièrement gâté avec la présence de 18 SIR (anciennes Sicafi) cotées en Bourse de Bruxelles, il faut aussi se rendre à l’évidence que seulement deux SIR sur les 18 sont actives sur le segment de l’immobilier résidentiel : Home Invest et Inclusio. Sur un total de 25 milliards d’euros de capitalisation boursière, ces deux SIR représentent à peine 600 millions d’euros. C’est peu en effet. Mais c’est aussi le résultat d’un marché locatif assez étroit en Belgique. Il est vrai qu’en Belgique, tout jeune qui sort de l’université n’a qu’un seul objectif : devenir le plus rapidement possible propriétaire de son bien immobilier.
[H2] C’est ce qui explique ce taux élevé de 70 % de propriétaires dans notre pays. Mais contrairement à ce qu’on pense, nous ne sommes pas une exception ?
Exactement ! cette « brique dans le ventre », nous la partageons avec d’autres pays. La Roumanie ou la Hongrie ont même des taux de propriété de 80 à 90 %. 
A l’inverse, des pays comme l’Allemagne ou la Suisse flirtent avec la barre des 50 %. C’est aussi le résultat de leur histoire car en Allemagne, par exemple, la tradition pour les grands employeurs consistait à fournir un logement pour leurs collaborateurs. Et puis, le marché de la location est très développé en Allemagne. A l’inverse de notre pays.

Pourtant, les chiffres semblent montrer que ce taux de propriétaires de 70 % va aller en diminuant au fil du temps en Belgique ?

Oui, pour la simple raison que le prix de l’immobilier résidentiel est à la hausse depuis des années et sans discontinuer. Résultat : alors que depuis dix ans, l’immobilier a grimpé de 30 %, les loyers n’ont connu qu’une hausse de 15 %. 
  • En clair, le logement devient de plus en plus inabordable pour une partie de la population. 
  • La tendance que je viens de souligner est renforcée par le renforcement de l’attrait des grandes villes, ce qu’on appelle l’urbanisation de la population
  • Et puis, il y a aussi la précarité qui joue son rôle. Je rappelle que selon Eurostat, si une personne consacre plus de 40 % de ses revenus au logement, elle est considérée comme une personne à risque. 
Là encore, il faut rappeler que l’Etat et les Régions sont en état de défaillance. La preuve ? Il faudrait plus de 500.000 logements sociaux en Belgique, et nous en avons à peine la moitié. Avec à la clé des listes d’attentes allant de 4 à 5 ans pour la Flandre et la Wallonie, et plus de 8 ans pour Bruxelles 

L’investissement dans l’immobilier résidentiel reste une valeur sûre. Reste à voir s’il faut investir en direct ou indirectement via la Bourse ?

Les deux sont possibles. Mais en gardant à l’esprit que l’investissement en direct dans la brique n’est pas exempt d’inconvénients. 
  • D’abord, l’investissement n’est pas liquide. Si vous avez un souci financier et que vous voulez vendre votre bien, vous ne pourrez pas le faire dans un délai raisonnable ou alors vous risquez de brader son prix de vente. 
  • Ensuite, l’investissement en direct s’accompagne aussi des tracas qui vont avec la recherche d’un locataire, de la gestion du chômage locatif, des impayés éventuels, des travaux nécessaires au maintien de la qualité du bien. 
  • Sans oublier que le fisc a depuis des années dans le collimateur l’immobilier ! D’ailleurs, à chaque législature, les médias évoquent une possible taxation des loyers réels
L’idéal selon moi, c’est d’investir dans l’une des deux SIR consacrée à l’immobilier résidentiel. Non seulement vos avoirs sont diversifiés, liquides et en plus la taxation reste douce : 30 % sur les dividendes et rien sur les plus-values.

La solution, c’est donc d’avoir une « brique dans le vente » mais sous forme papier ?

Exactement. C’est plus malin et surtout plus digeste !

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