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Baisse des droits d’enregistrement pour les donations immobilières en Flandre

Par Ariane Joris - Head of Estate Planning
Depuis le 1er juillet 2015, la Région flamande a simplifié et réduit les droits de donation pour les biens immobiliers. Voici les modifications apportées.
Depuis le 1er juillet 20151, la Région flamande a simplifié et réduit les droits de donation pour les biens immobiliers.

Droits de donation « flamands »

La donation d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, d’un immeuble de bureaux, etc. situé en Belgique doit se faire par acte notarié. Le notaire est alors tenu de présenter son acte au bureau d’enregistrement avec pour conséquence la taxation au titre des droits de donation.
Les droits de donation « flamands » s’appliquent :
  • pour un donateur- résident « flamand » (un donateur qui habite en Belgique et dont le domicile fiscal était situé le plus longtemps en Région flamande au cours de la période de cinq ans précédant la donation) : si le bien immobilier est situé en Belgique (en Flandre, en Wallonie ou dans la Région de Bruxelles-Capitale).
  • pour un donateur qui n’habite pas en Belgique : si le bien immobilier est situé en Région flamande.
Les droits s’appliquent aussi bien à la donation de la pleine propriété qu’à la donation de la nue-propriété ou de l’usufruit des biens relevant du champ d’application de la nouvelle réglementation.

Tarifs normaux

Ancienne structure tarifaire : quatre catégories avec tranches de droits propres
Les droits de donation dépendent, d’une part, de la valeur du bien et, d’autre part, du degré de parenté entre le donateur et le donataire. Les droits sont progressifs et varient selon la tranche (valeur du bien) et la catégorie (degré de parenté). En ligne directe2 et entre partenaires3, les droits étaient compris entre 3 et 30% (à partir de 500.000 euros). Entre frères et soeurs, ils fluctuaient entre 20 et 65%, entre oncles/ tantes et neveux/nièces entre 25 et 70%, et entre toutes autres personnes entre 30 et 80 %. Pour ces trois dernières catégories de personnes, les droits les plus élevés s’appliquaient à partir de 175.000 euros.
Nouvelle structure tarifaire : deux catégories et tranches de droits uniformes
Depuis le 1er juillet 2015, le nombre de catégories parents a été ramené de quatre à deux, à savoir « en ligne directe » et « en ligne collatérale ». Depuis cette date, le nombre detranches de droits n’est du reste plus que de quatre, pour chaque catégorie (voir tableau ci-dessous).
Les droits de la catégorie « en ligne collatérale » ont plus particulièrement été revus à la baisse et sont aujourd’hui inférieurs aux droits de succession.
Pour une donation par un oncle à ses neveux et nièces par exemple, les nouveaux droits les plus élevés s’élèvent à 40 % et ce, seulement à partir de 450.000 euros. À titre de comparaison, les anciens droits les plus élevés de 70 % étaient déjà d’application à partir de 175.000 euros.
Exemple : avant le 1er juillet 2015, si une tante donnait un appartement de 200.000 euros à son neveu, les droits de donation s’élevaient à 99.375 euros. Pour la même donation depuis cette date, les droits ne sont plus que de 35.000 euros.

Tarifs préférentiels

Les droits peuvent être réduits en cas de dépenses d’économies d’énergie dans un bâtiment ou de mise en location d’une habitation après la donation. Ces tarifs préférentiels ne sont d’application que pour les biens immeubles situés en Flandre.
Dépenses d’économies d’énergie pour des bâtiments
Si le donataire fait exécuter des travaux d’économies d’énergie dans les cinq ans à partir de l’acte de donation, les droits seront réduits. Il peut s’agir par exemple de travaux d’isolation de la toiture, du grenier ou des murs, ou encore de l’installation d’un chauffe-eau solaire. Cela peut concerner n’importe quel type de bâtiment et donc pas seulement les biens destinés à l’habitation.
Lors de l’enregistrement de l’acte, les droits de donation normaux seront prélevés. Quand le donataire4 pourra prouver à l’aide de factures, pour un montant minimum de 10.000 euros (hors TVA), que des travaux d’économies d’énergie ont été réalisés, la différence entre les droits normaux et les droits réduits pourra être remboursée. Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur qui doit remettre une attestation indiquant que les travaux exécutés sont conformes à « l’Arrêté énergie »5, et ce, dans les cinq ans à compter de la date de l’acte de donation. Les bricoleurs devront donc faire appel à un entrepreneur pour ce montant minimum.
Location d’habitations
Un règlement similaire de remboursement (d’une partie) des droits de donation sera d’application pour la donation d’une habitation pour peu que les conditions suivantes soient remplies :
  • le donataire6 présente, dans les trois ans après la date de l’acte de donation, une attestation de conformité (Code du logement flamand) et un contrat de bail enregistré d’une durée minimale de neuf ans, tous deux postérieurs à l’acte de donation, et
  • l’habitation est effectivement louée pendant un minimum de neuf ans.
Le montant restitué sera toutefois réclamé si la location effective s’avère inférieure à neuf ans. Le donataire devra même s’acquitter dans ce casd’unemajoration de 20 %. La récupération et la majoration ne seront toutefois pas d’application si le donataire peut présenter un nouveau contrat de bail enregistré et une attestation de conformité encore valable dans les six mois après la fin du contrat de bail enregistré.

Mode de calcul

Comme auparavant, le calcul se fait par donateur et par donataire.
Exemple : si vous donnez un appartement de 400.000 euros à vos deux enfants, chaque enfant paiera des droits de donation sur 200.000 euros. Si vous et votre épouse donnez ensemble ce même appartement à vos deux enfants, les droits de donation seront alors calculés sur 100.000 euros par enfant pour la partie que vous donnez et encore sur 100.000 euros par enfant sur la partie que votre épouse donne. Comme avant, la base imposable sera formée par la valeur vénale sans déduction de charges, comme un emprunt hypothécaire.

Situation depuis le 1er juillet 2015
Pour les donations à des fondations privées, fondations d’utilité publique et associations sans but lucratif, les anciens droits fixes de 5 % restent d’application. Ces mêmes droits fixes ne s’élèvent toutefois qu’à 3% si le bien est situé en Région flamande et si les conditions relatives à la rénovation énergétique ou à la location sont remplies.

Réserve de progressivité

Si un autre bien immobilier a déjà fait l’objet d’une donation entre le même donateur et le même donataire au cours des trois années précédentes, la base imposable de cette précédente donation est alors ajoutée à la base imposable de la nouvelle donation pour déterminer les droits de donation applicables à la nouvelle donation. Cette règle de réserve de progressivité ne change pas.
S’il y a donation le même jour (dans le même acte ou dans un acte distinct), d’une part, d’un bien pour lequel la restitution de droits de donation sera plus tard d’application et, d’autre part, d’un bien soumis aux droits de donation normaux, le bien soumis à la restitution sera censé être le premier bien donné.

Terrain à bâtir

Pour rappel, les droits de donation en Région flamande pour un terrain à bâtir étaient déjà réduits. Ce règlement sera maintenu jusqu’au 31 décembre 2019 inclus, même s’il n’y sera sans doute plus beaucoup fait appel - surtout en ligne collatérale - compte tenu des obligations qui y sont liées. En cas de donation d’un terrain selon le nouveau règlement, aucune obligation ne doit être remplie.

Conclusion

Si auparavant une donation immobilière n’était souvent pas intéressante d’un point de vue fiscal (avec des tarifs qui pouvaient atteindre 80% entre étrangers), de telles donations sont aujourd’hui à nouveau envisageables.
Tout dépendra bien sûr de votre situation concrète. Votre personne de contact à la Banque et le département Estate Planning restent à votre disposition pour répondre à toute question complémentaire.

1. Décret du 3 juillet 2015 contenant diverses mesures d’accompagnement de l’ajustement du budget 2015 (1), Moniteur belge du 15 juillet 2015.
2. Entre (grands-)parents et (petits-)enfants.
3. Époux, cohabitants légaux et cohabitants de fait menant une vie commune pendant au moins un an.
4. Ou un des donataires s’il y en a plusieurs.
5. Du 19 novembre 2010.
6. Ou un des donataires s’il y en a plusieurs.

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